• 消費稅及利潤計劃

    利潤計劃是一種計算在您進行房產交易時所需繳納的消費稅(GST)的方法。僅當您所出售的房產需要繳納GST時您才可應用利潤計劃--例如:如果您建造一處新的住宅房產或者出售為交易目的而開發的劃分土地再細分的空置土地。

    您什麼時候可以使用利潤計劃?

    如果您的房產購於2000年7月1日之前,那麼您可以對您的房產銷售使用利潤計劃。

    如果您於2000年7月1日之後從以下賣家處購置房產,那麼您出售房產時也可以使用利潤計劃:

    • 未登記或者不需要登記GST;
    • 向您出售的是舊的住宅房產;
    • 向您出售的是使用利潤計劃的房產;
    • 向您出售的房產是免GST持續經營的一部分;
    • 向您出售的是免GST的耕地。
    Attention

    當您在購置免GST房產時有多項特殊條款能影響您能否使用利潤計劃,如果您不肯定,您可以諮詢註冊稅務代理或者致電我們13 28 66。

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    您什麼時候不能使用利潤計劃?

    在您最初購置房產時,如果您是繳納GST的全率,那麼您就不能使用利潤計劃。

    通常情況下,如果您在購置房產用作您生意的一部分時繳納GST的全率,那麼在該房產成交後您可以申請退回GST。

    Attention

    如果您不確定什麼時候可以和什麼時候不可以使用利潤計劃,諮詢註冊稅務代理或者致電我們 13 28 66

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    使用利潤計劃

    通常情況下,在您出售房產作為您生意的一部分,您所需繳納的GST數額是其總售價的1/11。這GST數額可在買方支付的銷售額之外收取。之後,您將這GST數額寄至ATO。

    當您使用利潤計劃時,您在出售房產時所需繳納的GST數額是相等於利潤的1/11。

    您的利潤通常是您所出售房產的價格和您最初購置該房產時的價格之差。利潤不包括任何您所承擔的其他費用,例如:購買房產之後的建設費用。然而,您可以對您已繳納過建築費用的GST申請GST抵免。

    如果您在2000年7月1日之前購買房產(首次實行GST之時),那麼其利潤通常是該房產的售價和2000年7月1日時的市場價格之差。

    Attention

    就使用利潤計劃這問題,您與購買您房產的買家需要簽署書面協定。沒有書面協議就不能使用利潤計劃。通常情況下,使用利潤計劃的協議包含在銷售合同中,除此之外也可以包含在其他任何書面文檔中。

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    實例

    實例1

    Mario是一個建築商,他於2009年7月份以$245,000的價格從一個沒有登記GST的人那裡購置了一塊空置土地,他花費$280,000建造了一間房屋並以$600,000的價格售出。

    Mario的利潤是:

    銷售價格減去購買價格等於利潤

    $600,000 − $245,000 = $355,000

    本次銷售應繳納的GST為$355,000的1/11,即$32,273。

    他繳納了這筆GST金額,而不是按$600,000的總售價支付。

    Mario可以為其繳納過建築費用的GST申領GST抵免。

    實例2

    Muhammad是一名水管工,他於2008年8月以$330,000的價格從一對沒有登記GST的夫婦那裡購得一處間舊房子。他將房子拆除並花費$600,000建成一座三單位住宅。每個單元面積差不多相同並且每一單位預計售價$370,000。Muhammad需要計算出每個單位的購置價格,每個單位的購置價格為其購買該房產價格$330,000的1/3,即相等於$110,000。

    他以$370,000的價格出售了第一個單位,因此他的利潤是:

    銷售價格減去購置價格等於利潤

    $370,000 − $110,000 = $260,000

    出售第一個單位應付的GST為$260,000的1/11,即$23,636。

    Muhammad也可以為其繳納過建築費用的GST申領GST抵免。

    實例3

    John 是一個建築商,他於1997年以$78,000的價格購置了一塊空置土地。他在該土地上建造了一間房子並於2010年7月份以$698,000的價格售出。由於John是在2000年7月1日開始實行GST之前購買該土地,所以他可以在利潤計劃的計算中使用該房產的市場價值。John在開發該房產之初聘請了一位估價師評估了該房產在2000年7月1日時的市場價值。評估師給出的市場價值為$105,000。

    John的利潤為:

    銷售價格減去購置價格等於利潤

    $698,000 − $105,000 = $593,000

    應付的GST為$593,000的1/11,即$53,909。

    您需要保存哪些記錄?

    保存與房產交易相關的記錄很重要。除了保存普遍的GST 記錄之外,我們建議您保存以下的記錄:

    • 房產原本購置價格的憑證--例如:銷售合同和房產買賣結算聲明;
    • 顯示您如何應用並計算出利潤計劃的記錄,﹣這些記錄也應能識別您使用利潤計劃售出的特定房產;
    • 顯示您與買方簽定書面協議使用利潤計劃的記錄;
    • 如果您是通過評估來計算利潤,那麼您要保存一份評估副本;
    • 其他適用於房產銷售或者購置的記錄。

    完成銷售之後,您必須將所有與您房產銷售相關的記錄保管五年。

    更多資訊

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      • 《GST 與房產》【GST and property (NAT 72957)】
      • 《小生意的GST》【GST for small business (NAT 3014)】
    • 參考以下資訊手冊(有包括英語在內的9種語言版本):
      • 《消費稅(GST)簡介》【An Introduction to Goods and Services Tax (GST) (NAT 74240)】
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    此出版物是現行於2012年6月的。

      Last modified: 30 Nov 2012QC 26744