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  • 不動產與消費稅(GST)登記

    即使您並非企業,但如符合以下條件,您可能仍需要進行消費稅(GST)登記:

    • 您不動產和其他交易的營業額超過消費稅(GST)登記門檻
    • 例如,若存在以下情況,則您的買賣被視為「企業」——您以開發後立即轉售獲利為目的購買土地。

    即使是一次性房產交易也可是企業。

    若您需要進行消費稅(GST)登記,則您需要一個 ABN。

    一般來說,

    • 若您只收取住宅租金,您將不需要進行消費稅(GST)登記
    • 若您的不動產交易出於私人目的,例如建造或出售您的家庭住宅,則您並非經營企業。

    若您尚未進行消費稅(GST)登記,但您需要這樣做,您可能需要就自您需要登記之日起所進行的全部銷售額繳付消費稅——即便您沒有在這些銷售的價格中包含消費稅(GST)。

    還可能會被處以罰款和罰息。您還可能有權就開發該不動產所採購的一些物品申領GST抵免額。

    在出於登記目的而計算您的消費稅(GST)營業額時,您無需計入以下不動產交易:

    • 出售非新住宅的宅邸
    • 出售不以獲得付款為目的(除非出售給關聯企業(associate))
    • 您進行的其他私下且與自身企業無關的不動產出售(例如您的家庭住宅)
    • 住宅租金收入。

    一旦獲得了 ABN 並進行了 GST 登記,您:

    • 在您就以應課稅方式供應的商品和服務(包括某些不動產交易)收取的價格中包含消費稅(GST)
    • 可能有資格就您為自己生意購買的商品和服務的價格中所含的消費稅(GST)申領抵免額。

    另見:

    什麼是消費稅(GST)?

    消費稅(GST)是對在澳大利亞銷售或消費的大多數商品、服務和其他專案徵收的通適稅(稅率為10%)。

    消費稅(GST)如何運作

    通常,已進行消費稅(GST)登記的企業和其他組織將:

    • 在他們就自己商品和服務收取的價格中包含消費稅(GST)
    • 就為自己生意購買的商品和服務的價格中所含的消費稅申領抵免額。

    如何進行消費稅(GST)登記

    您可選的消費稅(GST)登記方式:

    • 透過 Business Portal(企業門戶)線上登記:
      • 使用你的 AUSkey 或
      • 若您已將 myGov 帳戶與我們、Centrelink 或 Medicare 捆綁,則請透過 Manage ABN Connections(管理 ABN 連線)
       
    • 透過電話登記13 28 66
    • 透過您的已登記稅務代理人或業務運作表(BAS)代理人登記。

    另見:

    如何定義不動產?

    不動產可以是:

    • 土地
    • 土地和建築物
    • 土地權益,土地權利或占地許可證。

    如何對不動產徵收消費稅(GST)

    若您供應不動產,並且您已進行或需要進行消費稅(GST)登記,則不動產出售可能:

    • 應課稅——您有義務就不動產出售繳付消費稅(GST),並且您可以就為實現此不動產出售而購買或進口的任何項目申領消費稅抵免額(根據一般消費稅抵免規則)
    • 免繳消費稅(GST)——您無義務就不動產出售繳付消費稅(GST),但您可以就為實現此不動產出售而購買或進口的任何項目申領消費稅抵免額(根據一般消費稅抵免規則)
    • 已征進項稅——您無義務就不動產出售繳付消費稅(GST),並且您不可就為實現此不動產出售而購買或進口的任何項目申領消費稅抵免額
    • 混合——以上任何情況的組合。

    當我們說「供應」時,我們是指與不動產相關的出售、出租、轉讓權利或類似交易

    記錄保管

    您可以紙張或電子格式保留會計紀錄。無論您選擇何種格式,您都必須將自己的紀錄保留五年。

    在進行不動產交易時,我們建議您保留所有相關檔案,以支援自己的報告義務,例如:

    • 銷售合約
    • 您所做各種計算的紀錄(例如按利潤計畫使用的計算)
    • 任何其他支援您運用法律方式的檔案。

    對於您的情況而言,您的任何計算都必須公平且合理。

    若您發現自己犯了與不動產交易相關的錯誤,但尚未報告此錯誤,則您可以透過自願披露而不是修改業務運作表告知我們。

    自2018年7月1日起需就某些應課稅不動產供應代扣消費稅(GST)

    對於自2018年7月1日起的某些房地產交易,存在一些法律變更。

    受影響的不動產交易為新住宅不動產或潛在住宅用地的應課稅供應。2018年7月1日之前,當日或之後訂立的交易的合約受到這些變更的影響。對於在2018年7月1日之前簽訂合約的供應方和購買方,可以獲得過渡性減免。

    交割時,購買方不需要向已進行消費稅(GST)登記的供應商(例如販售方,賣方,房地產開發商)支付全額合約價格,而是需要從合約價格中扣除一定金額並直接向我們繳付該金額。

    2018年7月1日之前簽訂的不動產合約過渡性安排

    新的通知和代扣代繳要求不適用於以下合約:

    • 2018年7月1日之前訂立的合約
    • 2020年7月1日之前支付供房對價(押金除外)的合約。

    土地所有者和開發商之間於2018年7月1日前達成的某些不動產開發協定(PDA)也享有過渡性減免。

    這些不動產開發協議可能有商定的分配或「瀑布式」支付安排,其中規定了出售所開發不動產的對價如何在土地所有者和參與開發的其他實體之間分配。通常,不動產開發協議會規定如何解除供應商的消費稅(GST)義務。過渡性規定旨在確保引入代扣代繳義務不會令這些先前存在安排的各方受益或受損。

      Last modified: 28 Feb 2019QC 58104