• ภาษีสินค้าและบริการ (GST) กับธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

    บทนำ

    ถ้าท่านซื้อ ขาย ปล่อยเช่า หรือจัดสรรอสังหาริมทรัพย์ ท่านอาจต้องจดทะเบียนสำหรับ GST ทั้งนี้ก็เพราะท่านอาจถูกจัด อยู่ในข่ายผู้ประกอบการ การประกอบการรวมถึงธุรกิจหรือกิจกรรมที่ท่านกระทำด้วยจุดมุ่งหมายเพื่อหวังผลกำไร คนจำนวนมากกระทำการแบบผู้ประกอบการเมื่อทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ได้จดทะเบียนสำหรับ GST ทั้งๆที่ควรต้องจดทะเบียน แม้ว่ามันจะเป็นธุรกรรมแบบ 'ครั้งเดียวจบ' เช่นการแบ่งย่อยที่ดินแล้วก่อสร้างบนที่ดินนั้น ท่านก็อาจจะต้องจดทะเบียนสำหรับ GST

    ท่านจะต้องจดทะเบียนสำหรับ GST ถ้ามูลค่ารวมทั้งหมดของสิ่งที่ท่านขายในช่วง 12 เดือนอย่างต่อเนื่องใดๆ เท่ากับหรือท่านคิดว่ามันจะเท่ากับ $75,000 หรือมากกว่านั้น

    สำหรับจุดประสงค์ด้าน GST อสังหาริมทรัพย์หมายความรวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

    • ที่ดิน
    • ที่ดินและอาคารสิ่งก่อสร้าง
    • ผลประโยชน์ในที่ดิน
    • สิทธิเหนือที่ดิน
    • ใบอนุญาตเพื่อครอบครองที่ดิน

    ท่านใช้ GST แตกต่างกันกับอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าเป็นแบบ:

    • ที่อยู่อาศัย หรือ
    • เชิงพาณิชย์
    Attention

    การทำความเข้าใจเรองพันธะความรับผิดชอบและสิทธิด้าน GSTที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นเรื่องยาก ถ้าท่านไม่แน่ใจ โปรดคุยกับเอเย่นต์ภาษีของท่าน หรือโทรหาเราที่หมายเลข 13 28 66

    End of attention

    สถานที่พักอยู่อาศัย

    สถานที่พักอยู่อาศัย หมายความรวมถึง บ้าน ยูนิต และแฟลต โดยทั่วไปแล้ว ที่ดินว่างเปล่าไม่ถือว่าเป็น สถานที่พักอยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์จะเข้าข่ายที่อยู่อาศัยถ้าสามารถอาศัยอยู่ได้ กำลังอาศัยอยู่ หรือมีเจตนาที่จะอยู่เพื่อเป็นที่พักอาศัย

    สถานที่พักอยู่อาศัยที่มีอยู่แล้ว

    ท่านไม่ต้องจ่ายภาษี GST ในการขายสถานที่พักอยู่อาศัยที่มีอยู่แล้ว ยกเว้นว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นของใหม่ (โปรดดูหัวข้อสถานที่พักอยู่อาศัยใหม่ข้างล่าง)

    ถ้าท่านซื้อสถานที่พักอยู่อาศัยใหม่ที่เป็นของที่มีอยู่แล้ว ท่านก็ไม่สามารถเคลมเครดิต GST จากการซื้อนั้น

    ท่านไม่สามารถเคลมเครดิต GST สำหรับอะไรก็ตามที่ท่านซื้อสำหรับการขายสถานที่พักอยู่อาศัยที่มีอยู่แล้ว ท่านไม่ต้องจ่ายภาษี GST เมื่อท่านขายอสังหาริมทรัพย์นั้น

    ถ้าท่านเป็นเจ้าของสถานที่ และมันถูกใช้เพื่อจุดประสงค์เป็นที่พักอาศัยและเชิงพาณิชย์ ท่านอาจต้องเสีย GST (โปรดดูหัวข้อสถานที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์)

    สถานที่พักอาศัยใหม่

    สถานที่พักอาศัยถือเป็นของใหม่ถ้าเป็นไปตามหลักเกณฑ์ต่อไปนี้:

    • ไม่เคยถูกขายในฐานะสถานที่พักอาศัยมาก่อน
    • ถูกสร้างขึ้นมาด้วยการตบแต่งซ่อมแซมขนานใหญ่
    • อาคารใหม่ถูกสร้างขึ้นแทนที่อาคารที่ถูกรื้อทิ้งบนที่ดินแปลงเดิม

    หลังจากสถานที่พักอาศัยใหม่ถูกปล่อยเช่าอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาห้าปี ก็จะไม่เข้าข่ายสถานที่พักอาศัยใหม่อีกต่อไป

    ท่านสามารถเคลมเครดิต GST สำหรับการซื้อใดๆที่ท่านกระทำเพื่อขายสถานที่พักอาศัยใหม่ (ตามกฎเกณฑ์ปกติ เรื่องเครดิต GST) ท่านต้องจ่าย GST ในการขายสถานที่นั้น

    สถานที่พักอาศัยที่ปล่อยเช่า

    ถ้าท่านปล่อยเช่าสถานที่พักอาศัยที่ไม่ใช่ของใหม่:

    • ท่านก็ไม่ต้องเสียภาษี GST จากค่าเช่าที่ท่านเรียกเก็บ
    • ท่านไม่สามารถเคลมเครดิต GST สำหรับอะไรก็ตามที่ท่านซื้อหรือนำเข้าเพื่อปล่อยเช่าสถานที่นั้น

    ถ้าท่านสร้างสถานที่พักอาศัยแห่งใหม่เพื่อขาย ท่านสามารถเคลมเครดิต GST สำหรับการก่อสร้าง

    Attention

    ถ้าท่านสร้างสถานที่พักอาศัยแห่งใหม่เพื่อการขาย แล้วต่อมาปล่อยเช่าในขณะที่วางแผนจะขาย ท่านจะต้องรายงานการปรับเปลี่ยนเครดิต GST ที่ท่านอาจได้เคลมไปแล้ว

    End of attention

    สถานที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์

    สถานที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์หมายความรวมถึง:

    • โรงแรม โมเต็ล ห้องพัก
    • หอพัก บ้านที่ใช้เป็นหอพัก
    • คาราวานปาร์ค พื้นที่ตั้งแคมป์
    • สถานที่ๆถูกใช้ในลักษณะที่คล้ายคลึงกับ โรงแรม โมเต็ล ห้องพัก หอพัก และบ้านที่ใช้เป็นหอพัก

    สถานที่เชิงพาณิชย์

    การซื้อสถานที่เชิงพาณิชย์

    ถ้าท่านซื้อสถานที่เชิงพาณิชย์เพื่อใช้ในธุรกิจที่จดทะเบียน GSTของท่าน โดยทั่วไปแล้ว ท่านสามารถเคลม GST ที่รวมอยู่ในราคาซื้อของสถานที่นั้น

    ท่านไม่สามารถเคลมเครดิต GST ถ้าเกิดกรณีข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:

    • ผู้ขายใช้ระบบส่วนต่างในการคิดคำนวณ GST ซึ่งรวมอยู่ในราคาขาย
    • ท่านซื้อทรัพย์สินนั้นจากคนที่ไม่ได้จดทะเบียน (หรือเข้าข่ายต้องจดทะเบียน) สำหรับ GST
    • ท่านซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นในฐานะอุปทานหรือซับพลายที่ปลอด GST
    • ท่านไม่ได้จดทะเบียน (หรือเข้าข่ายต้องจดทะเบียน) สำหรับ GST

    การขายสถานที่เชิงพาณิชย์

    ถ้าท่านขายสถานที่เชิงพาณิชย์ เช่นร้านค้าและโรงงาน โดยทั่วไปแล้วท่านต้องรับผิดชอบเรื่อง GST จากราคาขาย ที่ผู้ซื้อจ่ายให้ท่าน นอกจากนั้นท่านยังสามารถเคลมเครดิต GST จากการซื้อที่ท่านกระทำอันเกี่ยวข้องกับการขาย อสังหาริมทรัพย์นั้น (ตามกฎเกณฑ์ปกติเรื่องเครดิต GST) ยกตัวอย่างเช่น GST ที่รวมอยู่ในค่าธรรมเนียมของ เอเย่นต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

    ถ้าท่านขายสถานที่เชิงพาณิชย์ ท่านอาจสามารถใช้ระบบส่วนต่างเพื่อคำนวณ GST ที่ใช้กับการขาย โปรดดูหัวข้อ ระบบส่วนต่างข้างล่าง

    ถ้าสถานที่เชิงพาณิชย์ของท่านกำลังถูกปล่อยเช่าอยู่ในขณะที่ท่านขาย ท่านก็อาจสามารถถือเป็น การขายแบบปลอด GST สำหรับธุรกิจที่ดำเนินการตามปกติ โดยที่ "ธุรกิจที่ดำเนินการตามปกติ" ก็คือ สถานที่ๆท่านปล่อยเช่า โปรดดูหัวข้อการขายธุรกิจข้างล่าง

    ถ้าท่านปล่อยเช่าสถานที่เชิงพาณิชย์

    ถ้าท่านปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในฐานะผู้ปล่อยเช่า ท่านต้องจ่าย GST จากค่าเช่าที่ท่านจัดเก็บ ถ้า:

    • ท่านปล่อยเช่าโรงงานหรือร้านค้า และ
    • ท่านได้จดทะเบียน (หรือเข้าข่ายต้องจดทะเบียน) สำหรับ GST

    ถ้าท่านเช่าสถานที่เชิงพาณิชย์ในฐานะผู้เช่า ท่านอาจสามารถเคลมเครดิต GST สำหรับ GST ที่รวมอยู่ในค่าเช่าที่ท่านจ่าย ถ้าเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

    • ท่านเช่าทรัพย์สินนั้นจากอีกบุคคลหนึ่งเพื่อประกอบธุรกิจของท่าน และ
    • ท่านและผู้ปล่อยเช่าจดทะเบียน (หรือเข้าข่ายต้องจดทะเบียน) สำหรับ GST

    การซื้อธุรกิจ

    ธุรกิจที่ดำเนินการตามปกติ

    สำหรับจุดประสงค์ด้าน GST เมื่อท่านขายธุรกิจ ท่านกำลังขาย 'ธุรกิจที่ดำเนินการตามปกติ' ถ้าท่านซื้อของ ทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อดำเนินธุรกิจต่อไปและท่านดำเนินการ (หรือจะดำเนินการ) ธุรกิจนั้นจนถึงวันขาย

    การขายธุรกิจที่ดำเนินการตามปกติถือว่าปลอด GST ถ้า โดยทั่วไปแล้ว เป็นไปตามเงื่อนไขทุกข้อต่อไปนี้:

    • การขายนั้นเป็นไปเพื่อการชำระเงิน
    • ผู้ซื้อจดทะเบียน (หรือเข้าข่ายต้องจดทะเบียน) สำหรับ GST
    • ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าสิ่งที่ขายนั้นคือธุรกิจที่ดำเนินการตามปกติ
    • ซับพลายเออร์ขายทุกอย่างที่จำเป็นสำหรับการดำเนินการธุรกิจตามปกติ

    ผู้ขายและผู้ซื้ออาจสามารถเคลม GST จากค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับการขายและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ยกตัวอย่างเช่น GST ที่รวมอยู่ในค่าธรรมเนียมของทนายความ

    ที่ดินว่างเปล่า

    ถ้าท่านซื้อที่ดินว่างเปล่าเพื่อทำการขายต่อ หรือใช้ที่ดินนั้นในลักษณะที่เหมือนทำธุรกิจ ท่านอาจจำเป็นต้อง จดทะเบียนสำหรับ GST

    การแบ่งย่อยที่ดิน

    ท่านอาจจำเป็นต้องจดทะเบียนสำหรับ GST ถ้าท่านทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งต่อไปนี้:

    • ซื้อที่ดินเพื่อแบ่งย่อยแล้วขายต่อ
    • แบ่งย่อยที่ดิน - รวมถึงที่ดินที่ติดกับบ้านท่าน - แล้วปลูกสิ่งก่อสร้างบนที่ดินนั้น
    • แบ่งย่อยที่ดินแล้วใช้ในลักษณะเหมือนทำธุรกิจ

    การจัดสรรอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้าง และการปรับปรุงซ่อมแซม

    การปรับปรุงซ่อมแซมเพื่อหวังผลกำไร

    ถ้าท่านซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเจตนาที่จะปรับปรุงซ่อมแซมแล้วขายเพื่อผลกำไร ท่านอาจต้องจดทะเบียนสำหรับ GST ตอนที่ท่านขาย อย่างไรก็ตาม ท่านไม่สามารถเคลมเครดิตใดๆจากสิ่งที่ท่านซื้อเพื่อปรับปรุงซ่อมแซม ยกเว้นแต่ว่าท่านได้จดทะเบียนอยู่แล้วตอนซื้อของนั้น

    การสร้างสถานที่พักอยู่อาศัยแห่งใหม่

    ถ้าท่านสร้างสถานที่พักอยู่อาศัยแห่งใหม่เพื่อขาย:

    • ท่านสามารถเคลมเครดิต GST สำหรับค่าก่อสร้างและการซื้อใดๆที่ท่านกระทำอันเกี่ยวข้องกับการขายสถานที่นั้น (ตามกฎเกณฑ์ปกติเรื่องเครดิต GST)
    • ท่านต้องจ่าย GST จากยอดขาย

    ถ้าต้องใช้ GST โดยทั่วไปแล้ว ท่านจะจ่าย GST เท่ากับเศษหนึ่งส่วนสิบเอ็ดของราคาขาย นอกจากนั้น ท่านยังอาจ สามารถใช้ระบบส่วนต่างเพื่อคำนวณ GST ที่ท่านต้องจ่ายด้วย

    ระบบส่วนต่าง

    โดยทั่วไปแล้ว จำนวนภาษี GST ที่ท่านต้องจ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ คือเท่ากับเศษหนึ่งส่วนสิบเอ็ดของราคาขาย ระบบส่วนต่างเป็นอีกวิธีหนึ่งในการคำนวณจำนวนภาษี GST ที่ท่านต้องจ่ายจากราคาขาย

    โดยทั่วไปแล้ว ส่วนต่างคือส่วนที่แตกต่างระหว่างราคาขายกับข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:

    • ราคาที่ท่านจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์
    • การประเมินราคาทรัพย์สินที่เหมาะสม

    ท่านจะมีสิทธิใช้ระบบส่วนต่างหรือไม่ขึ้นอยู่กับว่า ท่านซื้อทรัพย์สินของท่านอย่างไรและเมื่อไร รวมทั้งสถานะภาษี GST ของการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ท่าน

    Attention

    สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดไปที่ www.ato.gov.au/otherlanguages และดูแผ่นข้อมูลระบบส่วนต่าง

    End of attention

    เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย

    ถ้าท่านเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ผู้อยู่่อาศัยที่จดทะเบียน (หรือเข้าเกณฑ์ต้องจดทะเบียน) สำหรับ GST:

    • อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ท่านปล่อยเช่าหรือขายในออสเตรเลีย โดยทั่วไปแล้ว ต้องเสียภาษี
    • อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ท่านขายในออสเตรเลีย โดยทั่วไปแล้วต้องเสียภาษี

    ถ้าท่านจดทะเบียนสำหรับ GST และท่านเป็นเจัาของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ท่านก็สามารถเคลมเครดิต GST จากการซื้อที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของท่าน

    ข้อมูลเพิ่มเติม

    สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม:

    • เยี่ยมเว็บไซท์ของเราที่
    • โปรดอ้างอิงถึงโบรชัวร์ต่อไปนี้ (ในภาษาอังกฤษ) ซึ่งมีในเว็บไซท์ของเรา
      • GST และอสังหาริมทรัพย์ (NAT 72957)
      • GST สำหรับธุรกิจขนาดเล็ก (NAT 3014)
    • โปรดอ้างอิงถึงโบรชัวร์และแผ่นข้อมูลต่อไปนี้ ซึ่งมีอยู่ในออนไลน์ ถึง 13 ภาษา
      • แนะนำเรื่องภาษีสินค้าและบริการ (GST) (NAT 74240)
      • ภาษีสินค้าและบริการ (GST) กับระบบส่วนต่าง (NAT 15145)
    • โทรศัพท์
      • สายข้อมูลภาษีธุรกิจของ ATO ที่หมายเลข 13 28 66 ตั้งแต่วันจันทร์ถึงวันศุกร์ เวลา 8.00 น. - 18.00 น. ตามเวลามาตรฐานทิศตะวันออก (EST)
      • ถ้าท่านไม่ถนัดพูดภาษาอังกฤษและต้องการคุยกับเจ้าหน้าที่ภาษีท่านสามารถโทรถึงบริการแปลและล่าม (TIS) ที่หมายเลข 13 14 50 เพื่อขอความช่วยเหลือในการโทรของท่าน
    • ไปเยือนสำนักงานแห่งหนึ่งของเรา
    • คุยกับเอเย่นต์ภาษีที่จดทะเบียนของท่าน

    พันธะรับผิดชอบของเราต่อท่าน

    เรามีความมุ่งมั่นในการให้คำแนะนำที่ท่านสามารถเชื่อถือได้ ดังนั้น เราจึงพยายามทุกวิถีทางเพื่อให้แน่ใจว่า เอกสารเผยแพร่ของเรามีข้อมูลที่ถูกต้อง

    ถ้าท่านทำตามคำแนะนำของเราในเอกสารนี้ แล้วผลปรากฎว่าไม่ถูกต้อง หรือมันทำให้เกิดความเข้าใจผิด และยังผลให้ท่านทำผิด เราก็ยังต้องใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด นนหมายความว่าถ้าท่านค้างเงินเรา เราก็จะต้องขอให้ท่านจ่ายเงินนั้น แต่เราจะไม่คิด ค่าปรับท่าน นอกจากนั้น ถ้าท่านกระทำการอย่างสมเหตุสมผลและด้วยความสุจริตใจ เราก็จะไม่คิดดอกเบี้ยกับท่าน

    ถ้าท่านทำความผิดโดยสุจริตใจด้วยการพยายามทำตามคำแนะนำของเราในเอกสารนี้แล้วส่งผลให้ท่านค้างเงินเรา เราจะไม่คิดค่าปรับกับท่าน อย่างไรก็ตาม เราจะขอให้ท่านจ่ายเงิน และเราอาจคิดดอกเบี้ยกับท่านด้วย

    ถ้าการแก้ไขข้อผิดพลาดนั้นหมายถึงเราค้างเงินท่าน เราจะจ่ายเงินแก่ท่าน และเรายังจะจ่ายดอกเบี้ยใดๆ ที่ท่านมีสิทธิได้รับด้วย ถ้าท่านรู้สึกว่าเอกสารนี้ไม่ได้ครอบคลุมถึงสถานการณ์ของท่านอย่างเต็มที่ หรือถ้าท่านไม่แน่ใจว่ามันจะปรับใช้กับท่านอย่างไร ท่านก็สามารถขอความช่วยเหลือจากเราได้

    เราทบทวนเอกสารเผยแพร่ของเราอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้สอดคล้องกับความเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายใดๆ ดังนั้นขอให้แน่ใจว่า ท่านมีข้อมูลล่าสุด ถ้าท่านไม่แน่ใจ ท่านก็สามารถตรวจดูฉบับแก้ไขครั้งใหม่สุดได้ จากเว็บไซท์ของเราที่ www.ato.gov.au หรือติดต่อเรา

    เอกสารเผยแพร่นี้เป็นปัจจุบันใน เดือนมิถุนายน ค.ศ. 2012.

      Last modified: 30 Nov 2012QC 26740