Show download pdf controls
  • ภาษีสินค้าและบริการกับระบบส่วนต่าง

    ระบบส่วนต่างคือวิธีการคิดคำนวณจำนวนภาษีสินค้าและบริการ (GST) ที่ท่านจะต้องจ่ายเมื่อท่านขาย อสังหาริมทรัพย์อันเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจของท่าน ท่านจะสามารถใช้ระบบส่วนต่างได้ก็ต่อเมื่อ การขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสีย GST - ยกตัวอย่างเช่น ถ้าท่านสร้างสถานที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ หรือแบ่งขายที่ดินว่างเปล่าที่ท่านได้พัฒนาขึ้นมาเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจของท่าน

    ท่านจะสามารถใช้ระบบส่วนต่างได้เมื่อไร?

    ท่านสามารถใช้ระบบส่วนต่างในการขายอสังหาริมทรัพย์ของท่าน ถ้าท่านซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้้นก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม ค.ศ. 2000

    ท่านยังอาจสามารถใช้ระบบส่วนต่างได้ด้วยในการขายอสังหาริมทรัพย์ของท่าน ถ้าท่านซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น หลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม ค.ศ. 2000 จากคนที่มีคุณสมบัติข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:

    • ไม่ได้จดทะเบียนหรือไม่เข้าเกณฑ์ที่ต้องจดทะเบียนเพื่อเสียภาษี GST
    • ขายบ้านเก่าที่เขาพักอยู่อาศัยให้ท่าน
    • ขายอสังหาริมทรัพย์ให้ท่านโดยใช้ระบบส่วนต่าง
    • ขายอสังหาริมทรัพย์ให้ท่านโดยเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจที่ปลอดภาษี GST และที่ดำเนินการตามปกติ
    • ขายอสังหาริมทรัพย์ให้ท่านในฐานะที่ดินการเกษตรที่ปลอด GST
    Attention

    มีกฎเกณฑ์พิเศษที่อาจส่งผลว่าท่านจะมีสิทธิใช้ระบบส่วนต่างได้หรือไม่เมื่อท่านซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภาษี GST ถ้าท่านไม่แน่ใจ โปรดคุยกับเอเย่นต์ภาษีที่จดทะเบียน หรือโทรหาเราที่ หมายเลข 13 28 66

    End of attention

    ท่านไม่สามารถใช้ระบบส่วนต่างเมื่อไร?

    ไม่สามารถใช้ระบบส่วนต่างได้ ถ้าท่านถูกคิดภาษี GST เต็มอัตราไปแล้วเมื่อท่านซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ตอนเริ่มแรก

    โดยทั่วไปแล้ว ถ้าท่านถูกคิดภาษี GST เต็มอัตราตอนที่ท่านซื้ออสังหาริมทรัพย์อันเป็นส่วนหนึ่งของ ธุรกิจท่าน ท่านก็ได้เคลมภาษี GST คืนแล้วหลังจากชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นแล้ว

    Attention

    ถ้าท่านไม่แน่ใจว่าท่านสามารถและไม่สามารถใช้ระบบส่วนต่างได้เมื่อไร โปรดคุยกับ เอเย่นต์ภาษีที่จดทะเบียนหรือโทรหาเราที่หมายเลข 13 28 66

    End of attention

    การใช้ระบบส่วนต่าง

    โดยปกติแล้ว จำนวนภาษี GST ที่ท่านจะต้องจ่ายเมื่อท่านขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นส่วนหนึ่งของ ธุรกิจของท่าน จะเท่ากับเศษหนึ่งส่วนสิบเอ็ดของราคาขายทั้งหมด จำนวนภาษี GST นี้สามารถ ถูกคิดเพิ่มเข้าไปในราคาขายที่ผู้ซื้อต้องจ่าย จากนั้นท่านก็ส่งภาษี GST จำนวนนี้ไปที่ ATO

    เมื่อท่านใช้ระบบส่วนต่าง จำนวนภาษี GST ที่ท่านต้องจ่ายเมื่อท่านขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเท่ากับเศษ

    หนึ่งส่วนสิบเอ็ดของส่วนต่าง

    โดยทั่วไปแล้ว ส่วนต่าง ของท่านคือส่วนที่แตกต่างระหว่างราคาที่ท่านขายอสังหาริมทรัพย์ไปและราคา

    ที่ท่านจ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นตอนเริ่มแรก ส่วนต่างนี้ไม่รวมถึงต้นทุนอื่นๆที่ท่านอาจมี เช่น ต้นทุนการก่อสร้าง หลังจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น อย่างไรก็ตาม ท่านสามารถเคลมเครดิต GST กับต้นทุนค่าก่อสร้างใดๆที่มีการคิดภาษี GST ได้

    ถ้าท่านซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม ค.ศ. 2000 (ซึ่งคือวันแรกที่เริ่มใช้ GST) ตามปกติแล้ว ส่วนต่างก็คือส่วนที่แตกต่างระหว่างราคาขายและมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่ 1 กรกฎาคม ค.ศ. 2000

    Attention

    ท่านต้องมีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างท่านกับคนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้ระบบส่วนต่าง หากไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร ก็ไม่สามารถใช้ระบบส่วนต่างได้ ตามปกติแล้ว ข้อตกลงที่จะใช้ระบบส่วนต่างจะมีรวมอยู่ในสัญญาขาย แต่ก็สามารถรวมอยู่ในเอกสาร ที่เป็นลายลักษณ์อักษรอื่นๆก็ได้

    End of attention


    ตัวอย่าง

    ตัวอย่างที่ 1

    Mario เป็นช่างก่อสร้าง เขาซื้อที่ดินว่างเปล่าแปลงหนึ่งจากคนที่ไม่ได้จดทะเบียนสำหรับ GST ในเดือนกรกฎาคม ค.ศ. 2009 ในราคา $245,000. เขาสร้างบ้านซึ่งมีต้นทุนค่าก่อสร้าง $280,000 แล้วขายบ้านพร้อมที่ดินในราคา $600,000

    ส่วนต่างของ Mario ก็คือ:

    ราคาขาย ลบ ราคาซื้อ เท่ากับ ส่วนต่าง

    $600,000 − $245,000 = $355,000

    ภาษี GST ที่จะจ่ายจากการขายนี้จะเท่ากับ 1/11 ของ $355,000 ก็คือ:

    = $32,273

    จำนวนนี้คือภาษีที่ต้องจ่าย แทนที่จะต้องเสียภาษี GST โดยคำนวณจากยอดขาย $600,000

    นอกจากนั้น Mario ยังจะสามารถเคลมเครดิต GST จากต้นทุนค่าก่อสร้างใดๆที่มีการคิดภาษี GST

    ตัวอย่างที่ 2

    Muhammad เป็นช่างประปา เขาซื้อบ้านเก่าในเดือนสิงหาคม ค.ศ. 2008 เป็นเงิน $330,000 จากคู่สามีภรรยาที่ไม่ได้จดทะเบียนสำหรับ GST เขารื้อบ้านทิ้งแล้วสร้างยูนิตสามหลังด้วยต้นทุน $600,000 ยูนิตแต่ละหลังมีขนาดใกล้เคียงกันและคาดว่าจะขายได้ในราคาหลังละ $370,000 Muhammad จำเป็นต้องคำนวนราคาซื้อของยูนิตแต่ละหลังโดยหารราคาซื้อ $330,000 ด้วยสามยูนิต ซึ่งก็เท่ากับ $110,000

    เขาขายยูนิตที่ 1 เป็นเงิน $370,000 ดังนั้นส่วนต่างของเขาคือ:

    ราคาขาย ลบ ราคาซื้อ เท่ากับ ส่วนต่าง

    $370,000 − $110,000 = $260,000

    ภาษี GST ที่จะต้องจ่ายจากการขายยูนิตที่ 1คือ 1/11 ของ $260,000 ก็คือ:

    = $23,636

    นอกจากนั้น Muhammad ยังจะสามารถเคลมเครดิต GST จากต้นทุนค่าก่อสร้างใดๆที่มีการคิดภาษี GST

    ตัวอย่างที่ 3

    John เป็นช่างก่อสร้าง เขาเป็นเจ้าของที่ดินว่างเปล่าแปลงหนึ่งซึ่งเขาซื้อไว้เมื่อค.ศ. 1997 ด้วยราคา $78,000 เขาสร้างบ้านบนที่ดินแปลงนั้นแล้วขายมันไปด้วยราคา $698,000 ในเดือน กรกฎาคม ค.ศ. 2010 เนื่องจาก John เป็นเจ้าของที่ดินตั้งแต่ก่อนเริ่มใช้ GST เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม ค.ศ. 2000 ขาจึงสามารถใช้ราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นในการคำนวณระบบส่วนต่างของเขา John จ้างผู้ประเมินราคาตอนเริ่มต้นสร้างบ้านเพื่อให้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามราคาตลาด

    ณ วันที่ 1 กรกฎาคม ค.ศ. 2000 ผู้ประเมินราคาทำการประเมินมูลค่าตามราคาตลาดไว้ที่ $105,000

    ส่วนต่างของ John ก็คือ:

    ราคาขาย ลบ ราคาซื้อ เท่ากับ ส่วนต่าง

    $698,000 − $105,000 = $593,000

    ภาษี GST ที่ต้องจ่ายจะเท่ากับ 1/11 ของ $593,000 ก็คือ:

    = $53,909

    ข้าพเจ้าต้องเก็บหลักฐานอะไรไว้บ้าง?

    เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเก็บหลักฐานที่เกี่ยวกับธุรกรรมของอสังหาริมทรัพย์ไว้ให้ดี นอกเหนือไปจากพันธะ ในการเก็บหลักฐานสำหรับภาษี GST ตามปกติของท่านแล้ว เรายังขอแนะนำให้ท่านเก็บหลักฐาน ต่อไปนี้ไว้ด้วย:

    • หลักฐานราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ตอนเริ่มแรก - ยกตัวอย่างเช่น สัญญาขาย และ เอกสารการชำระเงิน
    • หลักฐานที่แสดงว่าท่านใช้และคำนวณระบบส่วนต่างอย่างไร
      • หลักฐานเหล่านี้ควรระบุถึงอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงที่ท่านขายไป โดยใช้ระบบส่วนต่าง
       
    • หลักฐานที่แสดงถึงข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้ซื้อที่จะใช้ระบบส่วนต่าง
    • สำเนาการประเมินราคา ถ้าท่านใช้การประเมินราคาในการคำนวณส่วนต่าง
    • หลักฐานอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับการขายหรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น

    ท่านจะต้องเก็บหลักฐานเหล่านี้ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการขายของท่านเป็นเวลาห้าปีหลังจากการขาย

    ข้อมูลเพิ่มเติม

    This is what the Direction call to action icon looks like

    สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม:

    • เยี่ยมเว็บไซท์ของเราที่
      • www.ato.gov.au/property
      • www.ato.gov.au/otherlanguages สำหรับข้อมูลเรื่องภาษีและซุปเปอร์ใน 25 ภาษา นอกจากนั้นท่านยังสามารถดูหรือดาวน์โหลดวีดีโอ ธุรกิจของท่านและภาษี ซึ่งอธิบายถึงสิ่งที่ท่านจำเป็นต้องรู้ เกี่ยวกับระบบภาษีธุรกิจ ของออสเตรเลีย วีดีโอนี้มีอยู่ใน 6 ภาษารวมทั้งภาษาอังกฤษ
       
    • โปรดอ้างอิงถึงโบรชัวร์ต่อไปนี้ (ในภาษาอังกฤษ) ซึ่งมีพร้อมแบบออนไลน์
      • GST และอสังหาริมทรัพย์ (NAT 72957)
      • GST สำหรับธุรกิจขนาดเล็ก (NAT 3014)
       
    • โปรดอ้างอิงถึงโบรชัวร์ต่อไปนี้ (ใน 9 ภาษารวมทั้งภาษาอังกฤษ) ซึ่งมีพร้อม แบบออนไลน์
      • แนะนำเรื่องภาษีสินค้าและบริการ (GST) (NAT 74240)
       
    • โทรศัพท์
      • สายข้อมูลภาษีธุรกิจของ ATO ที่หมายเลข 13 28 66 ตั้งแต่วันจันทร์ถึง วันศุกร์ เวลา 8.00 น. - 18.00 น. ตามเวลามาตรฐานทิศตะวันออก (EST)
      • ถ้าท่านไม่ถนัดพูดภาษาอังกฤษและต้องการคุยกับเจ้าหน้าที่ภาษี ท่านสามารถโทรถึงบริการแปลและล่าม (TIS) ที่หมายเลข 13 14 50 เพื่อขอความช่วยเหลือในการโทรของท่าน
       
    • ไปเยือนสำนักงานแห่งหนึ่งของเรา
    • คุยกับเอเย่นต์ภาษีที่จดทะเบียนของท่าน

    พันธะรับผิดชอบของเราต่อท่าน

    เรามีความมุ่งมั่นในการให้คำแนะนำที่ท่านสามารถเชื่อถือได้ ดังนั้น เราจึงพยายามทุกวิถีทางเพื่อให้แน่ใจว่า เอกสารเผยแพร่ของเรามีข้อมูลที่ถูกต้อง

    ถ้าท่านทำตามคำแนะนำของเราในเอกสารนี้ แล้วผลปรากฎว่าไม่ถูกต้อง หรือมันทำให้เกิดความเข้าใจผิด และยังผลให้ท่านทำผิด เราก็ยังต้องใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด นั่นหมายความว่าถ้าท่านค้างเงินเรา เราก็จะต้องขอให้ท่านจ่ายเงินนั้น แต่เราจะไม่คิดค่าปรับท่าน นอกจากนั้น ถ้าท่านกระทำการอย่าง สมเหตุสมผลและด้วยความสุจริตใจ เราก็จะไม่คิดดอกเบี้ยกับท่าน

    ถ้าท่านทำความผิดโดยสุจริตใจด้วยการพยายามทำตามคำแนะนำของเราในเอกสารนี้แล้วส่งผลให้ท่านค้างเงินเรา เราจะไม่คิดค่าปรับกับท่าน อย่างไรก็ตาม เราจะขอให้ท่านจ่ายเงิน และเราอาจคิดดอกเบี้ยกับท่านด้วย

    ถ้าการแก้ไขข้อผิดพลาดนั้นหมายถึงเราค้างเงินท่าน เราจะจ่ายเงินแก่ท่าน และเรายังจะจ่ายดอกเบี้ยใดๆ ที่ท่านมีสิทธิได้รับด้วย ถ้าท่านรู้สึกว่าเอกสารนี้ไม่ได้ครอบคลุมถึงสถานการณ์ของท่านอย่างเต็มที่ หรือถ้า

    ท่านไม่แน่ใจว่ามันจะปรับใช้กับท่านอย่างไร ท่านก็สามารถขอความช่วยเหลือจากเราได้

    เราทบทวนเอกสารเผยแพร่ของเราอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้สอดคล้องกับความเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายใดๆ ดังนั้นขอให้แน่ใจว่าท่านมีข้อมูลล่าสุด ถ้าท่านไม่แน่ใจ ท่านก็สามารถตรวจดูฉบับแก้ไขครั้งใหม่สุดได้ จากเว็บไซท์ของเราที่ www.ato.gov.au หรือติดต่อเรา

    เอกสารเผยแพร่นี้เป็นปัจจุบันใน เดือนมิถุนายน ค.ศ. 2012.

      Last modified: 30 Nov 2012QC 26746