Show download pdf controls
  • Thuế H ng h a v  dịch vụ (Goods and services tax - GST) v  c c giao dịch bất động sản

    TH NG TIN GIỚI THIỆU

    Nếu qu  vị mua, b n, cho thu  hay khai th c bất động sản, qu  vị c  thể cần phải đăng k  GST. Việc n y do bởi qu  vị c  thể được coi l  đang kinh doanh một doanh nghiệp. Một doanh nghiệp bao gồm doanh vụ hay c c hoạt động m  qu  vị tiến h nh với   định tạo ra lợi nhuận. Khi thực hiện c c giao dịch bất động sản, nhiều người đang thực sự điều h nh một doanh nghiệp, nhưng lại kh ng đăng k  GST trong khi họ cần phải đăng k  GST. Ngay cả nếu đ  l  một giao dịch 'duy chỉ một lần m  th i', như ph n l  đất đai v  x y cất tr n phần đất đ , th  qu  vị c  thể vẫn cần phải đăng k  GST.

    Qu  vị phải đăng k  GST nếu tổng gi  trị của những g  qu  vị b n trong bất kỳ 12 th ng li n tục n o sẽ l , hoặc qu  vị nghĩ sẽ l , 75.000đ -la hoặc hơn.

    V  mục đ ch GST, bất động sản bao gồm bất kỳ loại n o trong c c loại sau:

    • đất đai
    • đất đai v  nh  cửa
    • quyền sở hữu đất đai
    • c c quyền tr n đất đai
    • giấy ph p chiếm ngụ đất đai.

    Đối với mỗi loại bất động sản kh c nhau, qu  vị  p dụng GST kh c nhau, t y thuộc v o việc bất động sản đ  l  bất động sản:

    • d n cư, hay
    • thương mại.
    Attention

    Việc hiểu được c c bổn phận v  quyền về GST li n quan đến c c giao dịch bất động sản c  thể l  một việc kh  khăn. Nếu qu  vị kh ng biết chắc, xin h y n i chuyện với một đại l  thuế vụ c  đăng k  hoặc gọi đến ch ng t i ở số 13 28 66.

    End of attention

    BẤT ĐỘNG SẢN D N CƯ

    Bất động sản d n cư bao gồm căn nh , căn unit v  căn hộ flat. Đất trống thường kh ng được coi l  bất động sản d n cư. Bất động sản được xem l  bất động sản d n cư nếu ch ng c  thể chiếm ngụ được, được chiếm ngụ hoặc được chủ   l  để chiếm ngụ như c c cư gia.

    Bất động sản d n cư hiện c 

    Qu  vị kh ng phải trả GST tr n việc b n bất động sản d n cư hiện c , trừ khi đ y l  bất động sản mới (xin xem phần bất động sản d n cư mới dưới đ y).

    Nếu qu  vị mua bất động sản d n cư hiện c , th  qu  vị kh ng thể khai lấy lại GST tr n việc mua n y.

    Qu  vị kh ng thể khai lấy lại GST cho những g  qu  vị mua cho việc b n bất động sản d n cư hiện c . Qu  vị kh ng phải trả GST khi qu  vị b n bất động sản n y.

    Nếu qu  vị sở hữu bất động sản v  bất động sản n y được sử dụng cho c c mục đ ch d n cư v  thương mại, th  GST c  thể được  p dụng (xin xem phần bất động sản d n cư thương mại).

    Bất động sản d n cư mới

    Bất động sản d n cư được xem l  mới khi một trong c c ti u chuẩn sau đ y  p dụng:

    • trước đ  bất động sản n y đ  chưa bao giờ được b n như l  bất động sản d n cư
    • bất động sản n y đ  được tạo ra qua c c tr ng tu đ ng kể
    • c c căn nh  mới đ  thay thế c c căn nh  bị ph  bỏ tr n c ng mảnh đất.

    Sau khi một bất động sản d n cư mới đ  được cho thu  li n tục trong năm năm, th  n  kh ng c n được coi l  một bất động sản d n cư mới nữa.

    Qu  vị c  thể khai lấy lại GST đối với c c mua sắm qu  vị thực hiện để b n một bất động sản d n cư mới (tu n theo c c luật lệ b nh thường về t n dụng GST). Qu  vị phải trả GST tr n việc b n bất động sản n y.

    Bất động sản d n cư cho thu 

    Nếu qu  vị cho thu  bất động sản d n cư m  kh ng phải l  mới, th :

    • qu  vị kh ng phải trả GST tr n số tiền cho thu  m  qu  vị t nh
    • qu  vị kh ng thể khai lấy lại GST cho c c m n qu  vị mua sắm hay nhập khẩu để cho thu  bất động sản n y.

    Nếu qu  vị x y cất bất động sản d n cư mới để b n, th  qu  vị c  thể khai lấy lại GST cho việc x y cất n y.

    Attention

    Nếu qu  vị x y cất bất động sản d n cư mới để b n v  rồi cho thu  bất động sản n y trong khi qu  vị đang c  lập kế hoạch để b n, th  qu  vị cần phải khai một khoản điều chỉnh đối với t n dụng GST m  qu  vị c  thể đ  khai.

    End of attention

    BẤT ĐỘNG SẢN D N CƯ THƯƠNG MẠI

    Bất động sản d n cư thương mại bao gồm:

    • kh ch sạn, kh ch sạn b n đường (motel), qu n trọ (inn)
    • kh ch sạn nhỏ (hostel), nh  trọ (boarding house)
    • khu đất cho nh  lưu động (caravan park), khu đất cắm trại (camping ground)
    • c c thiết lập cung cấp bất động sản d n cư giống với kh ch sạn, kh ch sạn b n đường, qu n trọ, kh ch sạn nhỏ v  nh  trọ.

    BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI

    Mua bất động sản thương mại

    Nếu qu  vị mua bất động sản thương mại để sử dụng trong doanh vụ c  đăng k  GST của m nh, th  qu  vị thường c  thể khai lấy lại khoản GST được bao gồm trong gi  mua của bất động sản n y.

    Qu  vị kh ng thể khai lấy lại GST nếu một trong c c ti u chuẩn sau đ y  p dụng:

    • người b n đ  sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch để t nh ra khoản GST được bao gồm trong gi 
    • qu  vị mua bất động sản từ một người kh ng đăng k  (hoặc bị đ i hỏi phải đăng k ) GST
    • qu  vị mua bất động sản n y như một cung cấp miễn GST
    • qu  vị kh ng đăng k  (hoặc bị đ i hỏi phải đăng k ) GST.

    B n bất động sản thương mại

    Nếu qu  vị b n bất động sản thương mại, như cửa tiệm v  h ng xưởng, th  qu  vị thường chịu tr ch nhiệm về khoản GST tr n gi  được trả cho qu  vị. Qu  vị cũng c  thể khai lấy lại GST tr n c c mua sắm m  qu  vị thực hiện li n quan đến việc b n bất động sản (tu n theo c c luật lệ b nh thường về t n dụng GST), chẳng hạn, khoản GST được bao gộp trong lệ ph  của đại l  địa ốc.

    Nếu qu  vị b n bất động sản thương mại, th  qu  vị c  thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch để t nh ra khoản GST được  p dụng đối với việc b n n y. Xin xem phần chương tr nh gi  ch nh lệch dưới đ y.

    Nếu khi qu  vị b n bất động sản thương mại của m nh, m  bất động sản n y đang được cho thu , th  qu  vị c  thể coi đ  l  việc b n được miễn GST cho một "doanh nghiệp đang hoạt động li n tục", trong đ  "doanh nghiệp đang hoạt động li n tục" l  doanh nghiệp đang cho thu  của qu  vị. Xin xem phần về b n doanh vụ dưới đ y.

    Nếu qu  vị cho thu  bất động sản thương mại

    Nếu qu  vị l  một chủ cho thu  bất động sản, th  qu  vị trả GST tr n gi  cho thu  m  qu  vị t nh, nếu:

    • qu  vị cho thu  h ng xưởng hay cửa tiệm, v 
    • qu  vị c  đăng k  (hoặc bị đ i hỏi phải đăng k ) GST.

    Nếu qu  vị l  người đang thu  bất động sản thương mại, th  qu  vị c  thể khai lấy lại GST cho khoản GST được bao gộp trong gi  thu  m  qu  vị trả nếu:

    • qu  vị thu  bất động sản n y từ một người kh c để tiến h nh kinh doanh của m nh, v 
    • qu  vị cũng như người cho thu  đều c  đăng k  (hoặc bị đ i hỏi phải đăng k ) GST.

    B N DOANH VỤ

    Doanh nghiệp đang hoạt động li n tục

    V  c c mục đ ch GST, khi qu  vị b n doanh vụ, qu  vị đang b n một 'doanh nghiệp đang hoạt động li n tục' nếu qu  vị b n tất cả những thứ cần thiết cho việc hoạt động li n tục của doanh vụ n y v  qu  vị thực hiện (hoặc sẽ thực hiện) kinh doanh n y cho tới ng y b n.

    Việc b n một doanh nghiệp đang hoạt động li n tục được được coi l  việc b n miễn GST nếu, th ng thường, tất cả c c điều kiện trong c c điều kiện sau được  p dụng:

    • việc b n n y l  để được trả tiền
    • người mua c  đăng k  (hoặc bị đ i hỏi phải đăng k ) GST
    • người b n v  người mua đều đ  thỏa thuận bằng giấy tờ l  việc b n n y l  việc b n một doanh nghiệp đang hoạt động li n tục
    • người cung cấp b n tất cả những thứ cần thiết cho cho việc hoạt động li n tục của doanh vụ n y

    Người b n v  người mua đều c  thể khai lấy lại GST tr n c c chi ti u kh c li n quan đến việc b n v  mua bất động sản n y, v  dụ, khoản GST được bao gồm trong lệ ph  của luật sư.

    ĐẤT TRỐNG

    Nếu qu  vị mua đất trống để b n lại hoặc để sử dụng mảnh đất n y theo một c ch thức như một kinh doanh, th  qu  vị c  thể cần phải đăng k  GST.

    PH N L 

    Qu  vị c  thể cần phải đăng k  GST nếu qu  vị l m bất kỳ việc n o trong những việc sau:

    • mua đất để ph n l  v  b n lại
    • ph n l  đất - bao gồm đất kế b n nh  của qu  vị - v  x y cất tr n đ 
    • ph n l  đất v  sử dụng mảnh đất n y theo một c ch thức như một kinh doanh

    PH T TRIỂN, X Y CẤT V  TR NG TU BẤT ĐỘNG SẢN

    Tr ng tu v  mục đ ch lợi nhuận

    Nếu qu  vị mua một bất động sản với   định tr ng tu rồi b n c  lời, th  qu  vị c  thể cần phải đăng k  GST v o l c m  qu  vị b n bất động sản n y. Tuy nhi n, qu  vị kh ng thể khai lấy lại bất kỳ khoản t n dụng n o cho những thứ qu  vị mua để tr ng tu trừ khi, v o thời điểm mua những thứ n y, qu  vị c  đăng k  GST.

    X y cất bất động sản d n cư mới

    Nếu qu  vị x y cất bất động sản d n cư mới để b n, th :

    • qu  vị c  thể khai lấy lại GST đối với việc x y cất n y cũng như đối với bất kỳ giao dịch mua sắm n o m  qu  vị thực hiện li n quan đến việc b n bất động sản n y (tu n theo c c luật lệ b nh thường về t n dụng GST).
    • qu  vị phải trả GST tr n việc b n n y.

    Nếu GST được  p dụng, th  qu  vị thường trả GST bằng một phần mười một của gi  tiền b n. Qu  vị cũng c  thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch để t nh ra khoản GST m  qu  vị phải trả.

    CHƯƠNG TR NH GI  CH NH LỆCH (MARGIN SCHEME)

    Th ng thường, số tiền GST m  qu  vị phải trả tr n việc b n bất động sản l  tương đương với một phần mười một của gi  b n. Chương tr nh gi  ch nh lệch l  một c ch kh c để t nh số tiền GST m  qu  vị c  tr ch nhiệm phải trả tr n gi  b n.

    Phần gi  ch nh lệch thường l  khoản kh c biệt giữa gi  b n v  một trong những gi  trị sau:

    • số tiền m  qu  vị đ  trả cho bất động sản n y
    • một sự định gi  th ch hợp về bất động sản n y.

    Liệu qu  vị c  thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch hay kh ng, t y thuộc v o việc qu  vị mua bất động sản của m nh khi n o v  như thế n o, cũng như tư c ch GST của việc b n bất động sản n y cho qu  vị.

    Attention

    Để biết th m th ng tin, xin h y truy cập trang mạng www.ato.gov.au/otherlanguages v  xem tờ dữ kiện c  t n l  chương tr nh gi  ch nh lệch (margin scheme).

    End of attention

    C C CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN KH NG PHẢI L  CƯ D N

    Nếu qu  vị l  chủ sở hữu bất động sản m  kh ng phải l  cư d n, l  người c  đăng k  (hoặc bị đ i hỏi phải đăng k ) GST, th :

    • bất kỳ bất động sản thương mại hay bất động sản d n cư thương mại n o m  qu  vị cho thu  hay b n trong nước  c đều thường sẽ c  t nh thuế
    • tất cả c c bất động sản d n cư mới m  qu  vị b n trong nước  c đều thường sẽ c  t nh thuế.

    Nếu qu  vị c  đăng k  GST v  qu  vị sở hữu bất động sản thương mại, qu  vị c  thể khai lấy lại GST tr n giao dịch mua sắm m  qu  vị thực hiện li n quan đến việc cho thu  bất động sản của qu  vị.

    TH NG TIN TH M

    Để biết th m th ng tin:

    • xin h y truy cập trang mạng của ch ng t i tại địa chỉ
    •  
    • xin tham khảo c c tập th ng tin sau (bằng tiếng Anh), sẵn c  từ trang mạng của ch ng t i
      • GST and property (GST v  bất động sản) (NAT 72957)
      • GST for small business (GST d nh cho doanh vụ nhỏ) (NAT 3014)
       
    • xin tham khảo c c tập th ng tin v  c c tờ dữ kiện sau, sẵn c  trực tuyến ở tới 13 ng n ngữ
      • An Introduction to Goods and Services Tax (GST) (Th ng tin Giới thiệu về Thuế H ng h a v  Dịch vụ) (NAT 74240)
      • Goods and Services Tax (GST) and the margin scheme (Thuế H ng h a v  Dịch vụ v  chương tr nh gi  ch nh lệch) (NAT 15145)
       
    • gọi điện thoại
      • đến đường d y th ng tin của ATO về thuế doanh vụ ở số 13 28 66, từ thứ Hai đến thứ S u, từ 8giờ s ng - 6giờ chiều Giờ Đ ng bộ  c ch u (Eastern Standard Time - EST)
      • Nếu qu  vị kh ng n i th nh thạo tiếng Anh v  muốn được n i chuyện với một nh n vi n thuế vụ, th  qu  vị điện thoại đến Dịch vụ Bi n dịch v  Th ng dịch (Translating and Interpreting Service - TIS) ở số 13 14 50 để nhận được sự gi p đỡ cho cuộc gọi của qu  vị.
       
    • h y gh  đến một trong những địa điểm tiếp d n của ch ng t i
    • n i chuyện với đại l  thuế vụ c  đăng k  của qu  vị

    CAM KẾT CỦA CH NG T I VỚI QU  VỊ

    Ch ng t i cam kết cung cấp cho qu  vị những hướng dẫn m  qu  vị c  thể tr ng cậy v o đ , v  vậy ch ng t i thực hiện mọi nỗ lực để đảm bảo l  c c ấn phẩm của ch ng t i đều đ ng.

    Nếu qu  vị tu n theo c c hướng dẫn của ch ng t i trong ấn phẩm n y v  việc n y th nh ra l  kh ng đ ng, hoặc sai lệch v  hậu quả l  qu  vị mắc phải những nhầm lẫn, th  ch ng t i vẫn phải  p dụng luật một c ch đ ng đắn. Nếu việc n y c  nghĩa l  qu  vị nợ ch ng t i một khoản tiền, th  ch ng t i phải y u cầu qu  vị trả khoản tiền nợ n y nhưng ch ng t i sẽ kh ng t nh với qu  vị khoản tiền phạt. Ngo i ra, nếu qu  vị đ  h nh động một c ch hợp l  v  v  thiện  , ch ng t i sẽ kh ng t nh khoản tiền lời với qu  vị.

    Nếu qu  vị nhầm lẫn một c ch trung thực trong khi cố tu n theo hướng dẫn của ch ng t i trong ấn phẩm n y v  hậu quả l  qu  vị nợ ch ng t i một khoản tiền, th  ch ng t i sẽ kh ng t nh với qu  vị khoản tiền phạt. Tuy nhi n, ch ng t i sẽ y u cầu qu  vị trả khoản tiền nợ n y, v  ch ng t i c n c  thể t nh với qu  vị khoản tiền lời.

    Nếu việc sửa chữa sự nhầm lẫn n y c  nghĩa l  ch ng t i nợ qu  vị một khoản tiền, th  ch ng t i sẽ trả cho qu  vị khoản tiền nợ n y. Ch ng t i cũng sẽ trả cho qu  vị bất kỳ khoản tiền lời n o m  qu  vị c  quyền hưởng. Nếu qu  vị cảm thấy l  ấn phẩm n y kh ng bao h m đầy đủ c c ho n cảnh của qu  vị, hoặc nếu qu  vị kh ng chắc ấn phẩm n y được  p dụng thế n o với m nh, qu  vị c  thể t m sự gi p đỡ th m từ ch ng t i.

    Ch ng t i thường xuy n sửa đổi c c ấn phẩm của ch ng t i để c  thể xem x t đến bất kỳ thay đổi n o về luật lệ, v  vậy h y chắc chắn l  qu  vị c  c c th ng tin mới nhất. Nếu qu  vị kh ng chắc, qu  vị c  thể kiểm tra để c  phi n bản mới đ y hơn tr n trang mạng của ch ng t i tại địa chỉ www.ato.gov.au hoặc li n lạc với ch ng t i.

    Ấn phẩm n y hiện h nh v o thời điểm th ng S u năm 2012.

      Last modified: 30 Nov 2012QC 26742