Show download pdf controls
  • Thuế H ng h a v  Dịch vụ v  chương tr nh gi  ch nh lệch (margin scheme)

    Chương tr nh gi  ch nh lệch l  một c ch để t nh ra số tiền Thuế H ng h a v  Dịch vụ (Goods and Services Tax - GST) m  qu  vị phải trả khi qu  vị mua bất động sản như một phần của doanh vụ của m nh. Qu  vị chỉ c  thể  p dụng chương tr nh gi  ch nh lệch n y nếu việc b n bất động sản n y phải t nh GST - v  dụ, nếu qu  vị x y cất bất động sản d n cư mới hoặc b n mảnh đất trống được ph n l  m  qu  vị đ  khai th c như một phần của doanh vụ của m nh.

    Những khi n o th  qu  vị c  thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch?

    Qu  vị c  thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch tr n việc b n bất động sản nếu qu  vị mua bất động sản n y trước ng y 1 th ng Bảy năm 2000.

    Qu  vị cũng c  thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch tr n việc b n bất động sản nếu qu  vị mua bất động sản n y sau ng y 1 th ng Bảy năm 2000 từ ai đ  m :

    • đ  kh ng đăng k  hoặc kh ng bị đ i hỏi phải đăng k  GST
    • đ  b n cho qu  vị bất động sản d n cư cũ
    • đ  b n cho qu  vị bất động sản n y, sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch
    • b n bất động sản n y cho qu  vị như một phần của một doanh nghiệp đang hoạt động li n tục được miễn GST
    • b n bất động sản n y cho qu  vị như đất trang trại được miễn GST.
    Attention

    C  c c luật lệ đặc biệt c  thể ảnh hưởng đến việc liệu qu  vị c  thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch n y hay kh ng khi qu  vị mua một bất động sản được miễn GST. Nếu qu  vị kh ng biết chắc, xin h y n i chuyện với một đại l  thuế vụ c  đăng k  hoặc gọi đến ch ng t i ở số 13 28 66.

    End of attention

    Những khi n o th  qu  vị kh ng thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch?

    Chương tr nh gi  ch nh lệch kh ng thể được sử dụng nếu qu  vị đ  bị t nh trọn to n bộ mức GST khi l c đầu qu  vị mua bất động sản n y.

    Th ng thường, nếu qu  vị đ  bị t nh trọn to n bộ mức GST khi mua bất động sản như một phần của doanh vụ của m nh, th  hẳn qu  vị đ  đ i GST lại sau khi trả tiền cho bất động sản.

    Attention

    Nếu qu  vị kh ng biết chắc những khi n o th  qu  vị c  thể v  kh ng thể sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch n y, th  xin h y n i chuyện với một đại l  thuế vụ c  đăng k  hoặc gọi đến ch ng t i ở số 13 28 66.

    End of attention

    Sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch

    Th ng thường, khoản tiền GST m  qu  vị phải trả khi qu  vị b n bất động sản như một phần của doanh vụ của m nh l  tương đương với một phần mười một của tổng gi  b n. Khoản tiền GST n y c  thể được t nh th m v o tiền b n m  người mua trả. Rồi qu  vị gửi khoản tiền GST n y đến ATO.

    Khi qu  vị sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệnh, khoản tiền GST m  qu  vị phải trả khi qu  vị b n bất động sản n y tương đương với một phần mười một của phần gi  ch nh lệch n y.

    Phần gi  ch nh lệch của qu  vị thường l  khoản kh c biệt giữa gi  m  qu  vị b n bất động sản v  gi  ban đầu qu  vị trả cho bất động sản n y. Phần gi  ch nh lệch n y kh ng bao gồm bất kỳ ph  tổn n o kh c m  qu  vị đ  trả, như ph  tổn x y cất sau khi mua bất động sản n y. Tuy nhi n, qu  vị c  thể khai lấy lại GST tr n c c khoản ph  tổn x y cất n o m  trong đ  GST đ  được t nh.


    Nếu qu  vị đ  mua bất động sản n y trước ng y 1 th ng Bảy năm 2000 (khi GST được  p dụng lần đầu ti n), th  phần gi  ch nh lệch n y thường sẽ l  khoản kh c biệt giữa gi  b n v  gi  trị thị trường của bất động sản n y v o thời điểm ng y 1 th ng Bảy năm 2000.

    Attention

    Để sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch n y, qu  vị cần c  một thỏa thuận bằng giấy tờ giữa qu  vị v  người sắp mua bất động sản. Kh ng c  thỏa thuận bằng giấy tờ n y, th  chương tr nh gi  ch nh lệch n y kh ng được sử dụng. Th ng thường, thỏa thuận để sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch n y được bao gồm trong hợp đồng b n nhưng c  thể l  trong bất kỳ một văn kiện bằng giấy tờ n o kh c

    End of attention

    Th  dụ

    Th  dụ 1

    Mario l  thợ x y cất. V o th ng Bảy năm 2009, anh ta mua một l  đất trống từ một người kh ng đăng k  GST với gi  l  245.000đ -la. Anh ta x y một căn nh , với ph  tổn x y cất l  280.000đ -la rồi b n căn nh  n y với gi  l  600.000đ -la.

    Phần gi  ch nh lệch của Mario sẽ l :

    Gi  b n trừ đi gi  mua bằng khoản gi  ch nh lệch

    $600.000 − $245.000 = $355.000

    Khoản GST phải trả tr n việc b n n y sẽ l  1/11 của số tiền 355.000đ -la, đ  l :

    = 32.273đ -la

    Khoản tiền n y được trả thay v  trả GST tr n tổng số tiền b n l  600.000đ -la.

    Mario cũng c  thể khai lấy lại GST tr n c c khoản ph  tổn x y cất n o m  trong đ  GST đ  được t nh.

    Th  dụ 2

    Muhammad l  thợ ống nước. Anh ta mua một căn nh  cũ v o th ng T m năm 2008 với gi  l  330.000đ -la từ một cặp vợ chồng kh ng đăng k  GST. Anh ta ph  bỏ căn nh  n y v  x y dựng một c ng tr nh gồm ba căn unit với tổng ph  tổn l  600.000đ -la. Mỗi căn unit c  k ch cỡ xấp xỉ bằng nhau v  được dự kiến b n với gi  370.000đ -la mỗi căn. Muhammad cần phải t nh to n gi  mua cho mỗi căn unit. Anh ta t nh ra bằng c ch lấy gi  mua $330.000 m  anh ta đ  trả, chia cho ba căn unit n y, bằng 110.000đ -la.

    Anh ta b n căn unit 1 được 370.000đ -la, v  vậy phần gi  ch nh lệch của anh ta l :

    Gi  b n trừ đi gi  mua bằng khoản gi  ch nh lệch

    $370.000 − $110.000 = $260.000

    Khoản GST phải trả tr n việc b n căn unit 1 n y l  1/11 của số tiền 260.000đ -la, đ  l :

    = 23.636đ -la

    Muhammad cũng c  thể khai lấy lại GST tr n c c khoản ph  tổn ph t triển n o m  trong đ  GST đ  được t nh.

    Th  dụ 3

    John l  thợ x y dựng. Anh ta sở hữu một l  đất trống m  anh ta mua v o năm 1997 với gi  78.000đ -la. Anh ta đ  x y một căn nh  tr n l  đất n y v  b n với gi  698.000đ -la v o th ng Bảy năm 2010. Bởi John đ  sở hữu l  đất n y từ trước khi bắt đầu c  GST v o ng y 1 th ng Bảy năm 2000, n n anh ta c  thể sử dụng gi  trị thị trường của bất động sản trong ph p t nh của m nh theo chương tr nh gi  ch nh lệch. V o khi bắt đầu ph t triển l  đất n y, John thu  một người định gi  để định gi  thị trường của bất động sản n y v o thời điểm ng y 1 th ng Bảy năm 2000. Người định gi  n y cho biết gi  trị thị trường l  105.000đ -la.

    Phần gi  ch nh lệch của John sẽ l :

    gi  b n trừ đi kết quả định gi  bằng khoản gi  ch nh lệch

    $698.000 − $105.000 = $593.000

    Khoản GST phải trả sẽ l  1/11 của số tiền 593.000đ -la, đ  l :

    = 53.909đ -la

    Qu  vị cần phải giữ những hồ sơ n o?

    Điều quan trọng l  phải giữ đầy đủ hồ sơ li n quan đến c c giao dịch bất động sản. Ngo i c c bổn phận giữ hồ sơ GST b nh thường của qu  vị, ch ng t i khuyến c o qu  vị c n phải giữ c c hồ sơ sau:

    • bằng chứng về gi  mua ban đầu của bất động sản n y - v  dụ, hợp đồng mua v  bi n bản ho n tất việc thanh to n tiền mua
    • c c hồ sơ cho thấy c ch thức qu  vị đ   p dụng chương tr nh gi  ch nh lệch v  t nh to n theo chương tr nh n y
      • những hồ sơ n y cũng n n x c định bất động sản cụ thể m  qu  vị đ  b n, sử dụng chương tr nh gi  ch nh lệch n y
       
    • c c hồ sơ cho thấy sự thỏa thuận bằng giấy tờ của qu  vị với người mua để sử
    • dụng chương tr nh gi  ch nh lệch n y
    • một bản sao của kết quả định gi  nếu qu  vị đ  sử dụng việc định gi  để t nh ra phần gi  ch nh lệch
    • bất kỳ hồ sơ n o kh c th ch hợp với việc mua hay b n bất động sản n y.

    Qu  vị phải giữ tất cả c c hồ sơ li n quan đến việc b n n y của qu  vị trong thời gian năm năm sau khi b n.

    TH NG TIN TH M

    This is what the Direction call to action icon looks like

    Để biết th m th ng tin:

    • xin h y truy cập trang mạng của ch ng t i tại địa chỉ
      • www.ato.gov.au/property
      • www.ato.gov.au/otherlanguages để c  c c th ng tin về thuế vụ v  tiền hưu bổng ở 25 ng n ngữ. Qu  vị cũng c  thể xem hoặc tải xuống đoạn phim video c  t n l  Doanh vụ v  Thuế vụ của Qu  vị (Your Business and Tax), giải th ch những g  qu  vị cần biết về hệ thống thuế doanh vụ của  c. Đoạn phim n y sẵn c  ở s u ng n ngữ kể cả tiếng Anh.
       
    • xin tham khảo c c tập th ng tin sau (bằng tiếng Anh), c  qua trực tuyến
      • GST and property (GST v  bất động sản) (NAT 72957)
      • GST for small business (GST d nh cho doanh vụ nhỏ) (NAT 3014)
       
    • xin tham khảo c c tập th ng tin sau (bằng 9 ng n ngữ kể cả tiếng Anh), c  qua trực tuyến
      • An Introduction to Goods and Services Tax (GST) (Th ng tin Giới thiệu về Thuế H ng h a v  Dịch vụ) (NAT 74240)
       
    • gọi điện thoại
      • đến đường d y th ng tin của ATO về thuế doanh vụ ở số 13 28 66, từ thứ Hai đến thứ S u, từ 8giờ s ng - 6giờ chiều Giờ Đ ng bộ  c ch u (Eastern Standard Time - EST)
      • Nếu qu  vị kh ng n i th nh thạo tiếng Anh v  muốn được n i chuyện với một nh n vi n thuế vụ, th  qu  vị điện thoại đến Dịch vụ Bi n dịch v  Th ng dịch (Translating and Interpreting Service - TIS) ở số 13 14 50 để nhận được sự gi p đỡ cho cuộc gọi của qu  vị.
       
    • h y gh  đến một trong những địa điểm tiếp d n của ch ng t i
    • n i chuyện với đại l  thuế vụ c  đăng k  của qu  vị

    CAM KẾT CỦA CH NG T I VỚI QU  VỊ

    Ch ng t i cam kết cung cấp cho qu  vị những hướng dẫn m  qu  vị c  thể tr ng cậy v o đ , v  vậy ch ng t i thực hiện mọi nỗ lực để đảm bảo l  c c ấn phẩm của ch ng t i l  đ ng.

    Nếu qu  vị tu n theo c c hướng dẫn của ch ng t i trong ấn phẩm n y v  việc n y th nh ra l  kh ng đ ng, hoặc sai lệch v  hậu quả l  qu  vị mắc phải những nhầm lẫn, th  ch ng t i vẫn phải  p dụng luật một c ch đ ng đắn. Nếu việc n y c  nghĩa l  qu  vị nợ ch ng t i một khoản tiền, th  ch ng t i phải y u cầu qu  vị trả khoản tiền nợ n y nhưng ch ng t i sẽ kh ng t nh với qu  vị khoản tiền phạt. Ngo i ra, nếu qu  vị đ  h nh động một c ch hợp l  v  v  thiện  , ch ng t i sẽ kh ng t nh khoản tiền lời với qu  vị.

    Nếu qu  vị nhầm lẫn một c ch trung thực trong khi cố tu n theo hướng dẫn của ch ng t i trong ấn phẩm n y v  hậu quả l  qu  vị nợ ch ng t i một khoản tiền, th  ch ng t i sẽ kh ng t nh với qu  vị khoản tiền phạt. Tuy nhi n, ch ng t i sẽ y u cầu qu  vị trả khoản tiền nợ n y, v  ch ng t i c n c  thể t nh với qu  vị khoản tiền lời.

    Nếu việc sửa chữa sự nhầm lẫn n y c  nghĩa l  ch ng t i nợ qu  vị một khoản tiền, th  ch ng t i sẽ trả cho qu  vị khoản tiền nợ n y. Ch ng t i cũng sẽ trả cho qu  vị bất kỳ khoản tiền lời n o m  qu  vị c  quyền hưởng. Nếu qu  vị cảm thấy l  ấn phẩm n y kh ng bao h m đầy đủ c c ho n cảnh của qu  vị, hoặc nếu qu  vị kh ng chắc ấn phẩm n y được  p dụng thế n o với m nh, qu  vị c  thể t m sự gi p đỡ th m từ ch ng t i.

    Ch ng t i thường xuy n sửa đổi c c ấn phẩm của ch ng t i để c  thể xem x t đến bất kỳ thay đổi n o về luật lệ, v  vậy h y chắc chắn l  qu  vị c  c c th ng tin mới nhất. Nếu qu  vị kh ng chắc, qu  vị c  thể kiểm tra để c  phi n bản mới đ y hơn tr n trang mạng của ch ng t i tại địa chỉ www.ato.gov.au hoặc li n lạc với ch ng t i.

    Ấn phẩm n y hiện h nh v o thời điểm th ng S u năm 2012.

      Last modified: 30 Nov 2012QC 26748