Show download pdf controls
  • GST cho người nước ngoài bán bất động sản tại Úc

    Từ ngày 1 tháng 7 năm 2019, những người nước ngoài bán bất động sản thương mại tại Úc phải đưa các giao dịch bán bất động sản ở Úc vào doanh thu thuế hàng hóa và dịch vụ (GST) của họ để xác định xem họ có bắt buộc phải đăng ký, trả phí và thanh toán GST hay không.

    Luật mới này đồng nghĩa với việc người nước ngoài bán bất động sản ở tại Úc được bình đẳng về nghĩa vụ thuế giống như người trong nước bán bất động sản.

    Giao dịch bán bất động sản được thanh toán (một phần hoặc toàn bộ) trước ngày 1 tháng 7 năm 2019 không bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi luật.

    Trong trang này:

    Xem thêm:

    Ai tính thuế GST

    Nếu quý vị bán bất động sản chịu thuế và doanh thu của quý vị vượt quá ngưỡng GST thì quý vị cần phải tính thuế GST.

    Ví dụ về các giao dịch bán bất động sản chịu thuế là:

    • khách sạn
    • nhà nghỉ
    • nhà trọ
    • căn hộ dịch vụ
    • bất động sản sinh viên
    • khu công viên phục vụ lữ hành và du lịch
    • tàu và thuyền - nếu có nguồn cung cấp chịu thuế, như thuê nhà thuyền hoặc nhà điều hành tàu du lịch
    • chỗ lưu trú qua đêm

    Ví dụ 1: Người nước ngoài cung cấp bất động sản tại Úc

    Downtown Holidays có trụ sở tại Vương quốc Anh và bán bất động sản tại Úc cho khách hàng ở Anh và Úc.

    Downtown Holidays mua phòng khách sạn Úc từ Sydney Sider Hotel với mức giá phòng bán buôn đã bao gồm GST. Điều này có nghĩa rằng Sydney Sider Hotel tính phí GST cho Downtown Holidays khi ban đầu họ mua phòng khách sạn. Đây là những giao dịch bất động sản thương mại chịu thuế và Sydney Sider Hotel phải thu GST đối với những giao dịch đó.

    Downtown Holidays bán lại các phòng khách sạn cho khách hàng với mức giá bán lẻ bao gồm cả biên độ lợi nhuận của họ.

    Trong 12 tháng qua, Downtown Holidays đã bán được phòng với tổng trị giá là 80.000 đô la Úc.

    Downtown Holidays phải đăng ký GST và tính GST trên lượng giao dịch bán bất động sản tại Úc được thực hiện sau ngày 1 tháng 7 năm 2019.

    End of example

    Không phải tất cả giao dịch bán nhà ở Úc đều phải chịu thuế GST

    Các khu căn hộ và nhà ở thương mại thông qua nền kinh tế chia sẻ là những ví dụ về nguồn cung cấp không tính GST.

    Việc cung cấp cho thuê nhà ở và cho mướn tất cả hoặc một phần của một ngôi với mục đích phi thương mại ngắn hạn là các giao dịch không có GST. Những thứ này không phải chịu thuế GST tại Úc (Hàng hóa dịch vụ không có GST có thể được gọi là nguồn cung cấp được miễn trừ trong các khu vực pháp lý khác):

    Nếu quý vị hoạt động như một đại lý và hỗ trợ cho việc bán bất động sản thì quý vị không phải chịu trách nhiệm về GST trong giao dịch bán bất động sản. Tuy nhiên, quý vị có thể có các nghĩa vụ GST khác đối các dịch vụ của mình.

    Xem thêm:

    Khi nào cần đăng ký GST

    Quý vị phải đăng ký GST trong vòng 21 ngày kể từ lúc:

    • tổng 'doanh thu GST hiện tại' của quý vị (doanh thu cho tháng hiện tại và 11 tháng trước đó) đạt mức 75.000 đô la Úc trở lên (150.000 đô la Úc trở lên đối với các tổ chức phi lợi nhuận)
    • 'doanh thu GST dự kiến của quý vị (tổng doanh thu cho tháng hiện tại và 11 tháng tiếp theo) có thể là 75.000 đô la Úc trở lên (150.000 đô la Úc trở lên đối với các tổ chức phi lợi nhuận).

    Sau khi quý vị đăng ký, quý vị có thể:

    • xuất hóa đơn thuế khi bán bất động sản,
    • yêu cầu hoàn lại GST đã đóng.

    Quý vị có thể ghi lùi lại đăng ký GST của mình tới ngày 1 tháng 7 năm 2019 nếu cần.

    Làm rõ doanh thu GST của mình

    Doanh thu GST của quý vị là tổng lợi tức kinh doanh (không phải lợi nhuận của quý vị), không bao gồm bất kỳ:

    • GSTđã được bao gồm trong giao dịch bán cho khách hàng của quý vị
    • các giao dịch không thanh toán và không chịu thuế
    • các giao dịch không được kết nối với một doanh nghiệp mà quý vị điều hành
    • các giáo dịch không có GST mà quý vị thực hiện
    • các giáo dịch không kết nối với Úc.

    Cách thức đăng ký

    Quý vị cần phải sử dụng cùng một đăng ký GST như các thực thể trong nước (không dùng đăng ký đơn giản hóa).

    Trước khi đăng ký GST, quý vị cần có số doanh nghiệp Úc (ABN). Khi đăng ký ABN, quý vị cũng có thể đăng ký đồng thời cả GST và AUSkey.

    Người không phải cư dân cần cung cấp thêm tài liệu và bằng chứng lí lịch cá nhân khi đăng ký ABN. Điều này có nghĩa rằng đăng ký của quý vị có thể mất một thời gian.

    AUSkey là thông tin đăng nhập an toàn để nhận diện quý vị khi sử dụng các dịch vụ trực tuyến của chính phủ Úc. AUSkey của quý vị sẽ cho phép quý vị nộp các tờ tường trình hoạt động kinh doanh (BAS) để khai báo về GST.

    Các bước tiếp theo:

    Đăng kí ABN

    Các yêu cầu về GST sau khi quý vị đăng ký

    Sau khi quý vị đăng ký, hoặc bắt buộc phải đăng ký GST:

    Ví dụ 2: Các yêu cầu về GST

    Trong 12 tháng qua, Downtown Holidays bán các phòng với tổng trị giá là 80.000 đô la Úc, có nghĩa là chúng vượt quá ngưỡng GST và phải đăng ký GST.

    Điều này có nghĩa là họ cần phải hoàn thành những nghĩa vụ nhất định.

    Downtown Holidays phải:

    • đưa các giao dịch này vào trong tính toán doanh thu đăng ký GST
    • đăng ký GST của Úc khi doanh thu đạt ngưỡng doanh thu đăng ký GST từ 75.000 đô la Úc trở lên
    • tính thuế GST cho khách hàng mua phòng khách sạn vì chúng là bất động sản chịu thuế
    • xem xét liệu họ có quyền yêu cầu hoàn lại GST đã đóng được bao gồm trong giá phòng bán buôn
    • khai báo các khoản nợ GST và các yêu cầu hoàn lại GST đã đóng của họ trong tờ tường trình hoạt động kinh doanh phải nộp hàng tháng hoặc hàng quý của họ
    • xuất hóa đơn thuế cho khách hàng theo yêu cầu trong vòng 28 ngày.
    End of example

    Các thỏa thuận ưu đãi

    Quý vị có thể đăng ký các thỏa thuận ưu đãi cho các giao dịch đến ngày 30 tháng 6 năm 2020 trong khi quý vị chuyển sang hệ thống GST của Úc.

    Ưu đãi này không tự động và quý vị cần phải đăng kí để được hưởng. Khi quý vị nỗ lực thực sự để tuân thủ thì chúng tôi sẽ áp dụng ưu đãi và quý vị sẽ không phải trả tiền phạt liên quan đến những cuộc mua bán đến ngày 30 tháng 6 năm 2020.

    Các ưu đãi bao gồm:

    1. trì hoãn nộp hoặc thanh toán
    2. miễn giảm lệ phí lời tổng quát (GIC) và không nộp tiền phạt nộp trễ (FTL)
    3. xóa bỏ các biện pháp xử phạt còn thiếu khi một tường trình hoạt động kinh doanh cần phải được sửa đổi để đưa thêm vào các giao dịch bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi luật

    Ưu đãi không làm thay đổi số tiền thuế GST phải trả. Quý vị vẫn cần phải trả khoản nợ đọng GST đối với toàn bộ giao dịch mua bất động sản chịu thuế ở Úc.

    Cách đăng kí để hưởng ưu đãi

    Nếu quý vị muốn được hưởng ưu đãi, quý vị cần đăng ký với chúng tôi và thông báo:

    • rằng quý vị là một người nước ngoài bán bất động sản tại Úc chịu ảnh hưởng bởi những thay đổi của luật
    • những khía cạnh nào trong nghĩa vụ GST mà quý vị yêu cầu được hoãn hoặc miễn giảm (như được đánh số ở trên)
    • khi quý vị sẽ có thể tuân thủ đầy đủ.

    Quý vị có thể đăng kí xin ưu đãi bằng cách:

    Lưu ý: việc gửi email có nguy cơ gây nguy hại tiềm tàng về thông tin cá nhân vì việc truyền tải thông tin được thực hiện trên một miền công cộng.

    • gửi fax
      • từ bên ngoài nước Úc: +612 7922 4002
      • trong nước Úc: 1300 337 921
    • gọi điện thoại cho chúng tôi
      • từ bên ngoài nước Úc
        • gọi số +61 2 6216 1111 từ 8:00 đến 17:00 theo múi giờ chuẩn Đông Úc (AEST) hoặc Múi giờ Ban ngày Đông Úc (AEDT), từ thứ Hai đến thứ Sáu
        • xin số 1300 146 094
        • chờ cho đến khi quý vị nghe hướng dẫn để nhập mã gọi lại gồm ba chữ số
        • nhập mã gọi lại 118 và phím #
      • trong nước Úc
        • gọi số 1300 146 094 từ 8:00 đến 17:00 theo múi giờ chuẩn Đông Úc (AEST) hoặc Múi giờ Ban ngày Đông Úc (AEDT), từ thứ Hai đến thứ Sáu
        • chờ cho đến khi quý vị nghe hướng dẫn để nhập mã gọi lại gồm ba chữ số
        • nhập mã gọi lại 118 và phím #
    • gửi thư
      • quý vị có thể gửi yêu cầu của quý vị đến

    Sở Thuế Vụ Úc
    PO Box 1129
    PENRITH  NSW   2740.

    Tính toán việc chuyển đổi ngoại tệ

    Nếu quý vị thanh toán bằng loại tiền khác không phải đô la Úc thì quý vị cần chuyển đổi số tiền thành đô la Úc.

    Hãy sử dụng ví dụ sau để chuyển đổi số tiền thành tiền Úc:

    • số tiền bằng ngoại tệ × (1 ÷ tỷ giá hối đoái cụ thể vào ngày chuyển đổi).

    Tỷ giá hối đoái cụ thể

    Quý vị có thể sử dụng các lựa chọn về tỷ giá hối đoái sau đây làm tỷ giá hối đoái cụ thể của mình:

    • tỷ giá của Ngân hàng Dự trữ ÚcExternal Link (RBA)
    • tỷ giá đồng ý với khách hàng đã đăng ký GST của quý vị
    • tỷ giá được công bố bởi một tổ chức ngoại hối (ví dụ, một ngân hàng thương mại).

    Hãy sử dụng nhất quán tỷ giá hối đoái cụ thể của quý vị.

    Ngày chuyển đổi của quý vị

    Ngày chuyển đổi của quý vị là ngày được sử dụng để chuyển đổi ngoại tệ của quý vị thành tiền Úc cho mục đích GST.

    • Nếu quý vị tính GST trên cơ sở tiền mặt thì ngày chuyển đổi của quý vị có thể là bất kỳ ngày nhận, hóa đơn hoặc giao dịch.
    • Nếu quý vị tính GST theo phương pháp kế toán tích lũy (không dùng tiền mặt) thì ngày chuyển đổi của quý vị là ngày trước của:
      • ngày nhận được thanh toán (ngày nhận)
      • ngày giao dịch hoặc hóa đơn.

    Xem thêm:

    • GSTR 2001/2 Thuế Hàng hóa và Dịch vụ: chuyển đổi ngoại tệ

    Thông tin cho các nhà cung cấp bất động sản tại Úc

    Các nhà cung cấp bất động sản tại Úc sử dụng các trung gian nước ngoài để bán bất động sản cần xác định xem họ có đang bán:

    • trực tiếp cho khách hàng sử dụng bất động sản - thực thể ở nước ngoài đang hoạt động như một đại lý
    • trực tiếp cho một người bán ở nước ngoài - với tư cách là một người bán lại.

    Trường hợp trung gian ở nước ngoài đang:

    • bán lại bất động sản của quý vị, quý vị cần
      • cung cấp một hóa đơn thuế cho người bán ở nước ngoài trong vòng 28 ngày kể từ ngày họ yêu cầu hay tham gia vào một thỏa thuận hóa đơn thuế do người nhận lập ra (RCTI)
      • thể hiện số tiền bán buôn mà người bán ở nước ngoài trả tiền cho quý vị, (không phải số tiền do khách hàng của người bán ở nước ngoài thanh toán)
    • hoạt động với tư cách là đại lý của quý vị quý vị cần
      • cung cấp một hóa đơn thuế cho khách hàng mua bất động sản trong vòng 28 ngày kể từ ngày yêu cầu
      • thể hiện trên hóa đơn toàn bộ số tiền khách hàng đã trả cho bất động sản.

    Xem thêm:

    Thông tin cho người mua bất động sản tại Úc

    Các doanh nghiệp đã đăng ký GST mua bất động sản với mục đích kinh doanh có thể được quyền yêu cầu hoàn lại GST đã đóng đối với các giao dịch mua từ người bán ở nước ngoài sau ngày 1 tháng 7 năm 2019.

    Để yêu cầu hoàn lại GST đã đóng, quý vị cần một hoá đơn thuế

    Thông tin cho các thực thể ở nước ngoài hoạt động như là một 'đại lý'

    Các doanh nghiệp ở nước ngoài hoạt động như là 'đại lý' nếu họ cung cấp thỏa thuận tiện ích hoặc dịch vụ đặt hàng thay vì bán trực tiếp bất động sản tại Úc cho khách hàng.

    Các đại lý ở nước ngoài cần cân nhắc xem các dịch vụ của họ có chịu thuế GST hay không.

    Theo các quy định đặc biệt thì các dịch vụ nhập khẩu và các sản phẩm kỹ thuật số từ các nhà cung cấp có trụ sở ở nước ngoài đều phải chịu thuế GST khi cung cấp cho một 'người tiêu dùng Úc'. Các dịch vụ đại lý, chẳng hạn như dịch vụ đặt phòng, từ các đại lý ở nước ngoài đến các khách sạn Úc đã đăng ký GST đều không phải chịu thuế GST vì kinh doanh khách sạn không phải là người tiêu dùng Úc.

    Ví dụ 3: Dịch vụ đặt phòng qua đại lý

    • Blue Ltd là một 'đại lý'. Họ là một nhà điều hành du lịch trực tuyến có trụ sở tại Đức, cung cấp dịch vụ đặt phòng khách sạn cho các khách sạn ở Úc và không đăng ký GST tại Úc.
    • Sun Hotel điều hành một khách sạn ở Úc và là cư dân Úc đã đăng ký GST.
    • Sun Hotel thay mặt Blue Ltd bán phòng khách sạn và liệt kê phòng và giá phòng hiện có trên trang web của Blue Ltd.
    • Sun Hotel đồng ý trả cho Blue Ltd một khoản hoa hồng cho mỗi phòng bán được thông qua Blue Ltd với mức 15% giá mà khách hàng (cư dân hoặc người không phải cư dân) trả.

    Ben mua phòng từ Sun Hotel thông qua trang web đặt phòng của Blue Ltd và được tính phí là 330 đô la Úc.

    Blue Ltd chấp nhận mức giá đặt phòng là 330 đô la Úc thay mặt cho Sun Hotel.

    Blue Ltd tính phí Sun Hotel 49,50 đô la Úc cho các dịch vụ đặt phòng. Theo thỏa thuận, Blue Ltd chỉ cung cấp dịch vụ đặt phòng (đại lý) và không phải là nhà cung cấp phòng khách sạn.

    Kết quả của giao dịch này

    Blue Ltd (đại lý)

    • Nếu Blue Ltd đã được đăng ký hoặc bắt buộc phải đăng ký GST thì mức phí dịch vụ đặt phòng 49,50 đô la Úc sẽ phải chịu GST nếu Sun Hotel là người tiêu dùng Úc. Sun Hotel không phải là người tiêu dùng Úc vì họ là doanh nghiệp đã đăng ký GST của Úc.
    • Blue Ltd không cần phải đăng ký GST Úc nếu công ty này chỉ hoạt động cung cấp các dịch vụ đặt phòng với các doanh nghiệp đã đăng ký GST tại Úc, như Sun Hotel.
    • Theo thỏa thuận với Sun Hotel, Blue Ltd có thể thay mặt cho Sun Hotel xuất hóa đơn thuế về việc cung cấp phòng cho Ben

    Sun Hotel (nhà cung cấp phòng)

    • Sun Hotel đang thực hiện giao dịch bán phòng khách sạn chịu thuế GST cho khách hàng (Ben) với số tiền 330 đô la Úc - là giá mà Ben phải trả cho phòng.
    • Sun Hotel phải khai báo 30 đô la Úc GST trên tờ tường trình hoạt động của mình (330 đô la Úc ÷11).
    • Sun Hotel phải xuất hóa đơn thuế trong vòng 28 ngày kể từ khi Ben yêu cầu hiển thị giá phòng và thành phần GST.
    • Phí đặt phòng 49,50 đô la Úc mà Blue Ltd tính phí đối với Sun Hotel không phải chịu GST do Sun Hotel không phải là người tiêu dùng Úc - vì vậy không có GST đã đóng cho Sun Hotel khi mua các dịch vụ đặt phòng từ Blue Ltd.

    Trách nhiệm của Ben

    Nếu Ben được đăng ký GST và đi công tác, anh có thể đủ điều kiện để yêu cầu hoàn lại GST đã đóng trong tờ tường trình hoạt động tiếp theo của mình đối với GST đã được bao gồm trong giá phòng mà anh đã trả. Ben phải giữ hóa đơn thuế trước khi yêu cầu hoàn lại GST đã đóng. Sun Hotel hoặc Blue Ltd (đại lý), chứ không phải cả hai, phải cung cấp hóa đơn thuế cho việc cung cấp phòng khách sạn trong vòng 28 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu từ Ben.

    End of example

    Xem thêm:

    Quyền của quý vị

    Bản Hiến chương của người thọ thuế giải thích những điều quý vị có thể mong đợi trong các giao dịch với chúng tôi.

    Tuân thủ và nộp phạt

    Nếu bạn không đăng ký GST và được yêu cầu, chúng tôi có thể thực hiện hành động để đăng ký GST Úc cho quý vị. Chúng tôi cũng sẽ tính toán số tiền GST mà quý vị phải trả và đưa ra mức phạt cho quý vị.

    Nếu quý vị không hợp tác với chúng tôi sau khi chúng tôi gửi thư hoặc gọi điện cho quý vị (không có lý do chính đáng), chúng tôi có thể:

    • tính toán nợ doanh nghiệp của quý vị (sử dụng thông tin của bên thứ ba, ví dụ thông tin ngân hàng) kể từ ngày bắt đầu luật
    • bắt buộc đăng ký GST cho quý vị, tăng và đưa ra một thẩm định mặc định với mức phạt hành chính bổ sung là 75%
    • áp dụng lệ phí lời tổng quát (GIC) đối với số tiền được tính cho các khoản nợ chưa thanh toán
    • sử dụng các quy trình thu nợ hiện hành, bao gồm cả việc đề xuất hỗ trợ từ cơ quan thuế ở nước quý vị để thu nợ.

    Trợ giúp và thông tin

    Nếu quý vị không thể tìm thấy câu trả lời cho câu hỏi của mình, quý vị có thể:

    • gửi email đến AustraliaGST@ato.gov.au
    • gọi điện cho chúng tôi theo số + 61 2 6216 1111.

    Giờ làm việc của chúng tôi là từ 8:00 đến 17:00, múi giờ chuẩn Đông Úc (AEST) hoặc Múi giờ Tiết kiệm Ánh sáng Ban ngày đông Úc (AEDST) từ thứ Hai đến thứ Sáu, trừ các ngày nghỉ lễ quốc gia. Hỏi các nhà điều hành để kết nối quý vị tới số 1300 146 094 với mã '118#'. Quý vị sẽ được chuyển đến một chuyên viên có thể trợ giúp quý vị.

    Để nhận được dịch vụ thông dịch miễn phí, quý vị có thể gọi điện thoại tới số +61 3 9268 8332 và yêu cầu được kết nối với 1300 146 094.

    Tài nguyên

      Last modified: 18 Oct 2019QC 60418