• 消費稅(GST)及產權交易

    簡介

    如果您要購買、出售、租賃或開發房產,那麼您就需要登記GST,因為您可被認為是在進行企業經營。企業經營包括您以盈利為目的進行的生意或者活動。很多人在進行產權交易時實際上是在進行企業經營,但是他們卻沒有按照要求登記GST。即使是像劃分土地並在其上進行開發建設這樣的"一次性"交易,您仍然需要登記GST。

    如果您在連續的12個月之內銷售的總價值或者您預計等於或超過$75,000,那麼您必須登記GST。

    基於GST之目的,房產包括以下所有:

    • 土地;
    • 土地及樓宇;
    • 土地權益;
    • 土地產權;
    • 土地佔用許可證;

    不同的房產適用的GST不同,取決於該房產是:

    • 住宅,還是;
    • 商業房產。
    Attention

    瞭解與產權交易相關的GST義務和權益並不容易。如果您對此不確定,請諮詢註冊稅務代理或者致電我們,電話:13 28 66。

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    住宅房產

    住宅房產包括房屋、單元和公寓樓。閒置的土地通常不被認為是住宅房產。可以被佔用、已被佔用或打算被用作居住的房產就是住宅房產。

    現有住宅房產

    對現有住宅房產進行銷售不需要繳納GST,除非該房產是新房產(參照以下新住宅房產部分)。

    如果您要購買現有住宅房產,那麼您不能申領GST抵免。

    您購買與現有住宅房產銷售相關的物品都不能申領GST抵免。當您出售物業時,您不能申領GST抵免。

    如果您擁有用作居住及商業用途的房產,那麼可能適用GST(參照商業住宅房產部分)。

    新住宅房產

    屬於以下情形的房產屬於新住宅房產:

    • 之前未被用作住宅房產銷售的房產;
    • 通過大規模翻新而建成的房產;
    • 在同一地塊上拆毀舊的建築重新建造的建築物。

    一處新的住宅房產在被連續租用5年之後,就不再被視為新住宅房產。

    您可以為您銷售新住宅房產而進行的所有購買,申請GST抵免(遵從GST抵免標準條例)。你必須為房產銷售而支付GST。

    住宅出租房產

    如果您出租的住房不是新的,那麼:

    對於您所收取的租金,您無需繳納GST;

    對於您出租房屋所購買或者添置的所有物品,您不能申請GST抵免。

    如果您以銷售為目的建造新的住宅房產,那麼您可以為其建造申請GST抵免。

    Attention

    如果您以銷售為目的建造新的住宅房產,而計劃銷售的同時先將其租賃出去,那麼您需要上報,要求對您已申請的GST抵免進行調整。

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    商業住宅房產

    商業住宅房產包括:

    • 酒店、汽車旅館、小旅館;
    • 招待所、寄宿公寓;
    • 家庭式旅遊車停車公園、露營地;
    • 提供類似酒店、汽車旅館、小旅館、招待所及寄宿公寓之類住所的機構。

    商業房產

    購置商業房產

    如果您購買商業房產用於您已登記GST的商業活動,那麼您可以在房產購買價格之內的申扣GST。

    您不能申領GST抵免,如果出現以下任何一種情況,:

    • 賣方使用利潤計劃計算包含在銷售價格之內的GST。
    • 您向某人購買房產,而這房產從未登記(或者不需要登記)GST;
    • 您購買的房產免GST;
    • 您未登記(或者不需要登記)GST。

    出售商業房產

    如果您要出售商業房產,例如:商店和工廠,那麼您通常應該在出售價格中包含GST。您也可以申領與您出售房產相關的購買GST抵免(遵從GST抵免標準條例),例如:包含在房產仲介費用之內的GST。

    如果您要出售商業房產,那麼您可以使用利潤計劃計算出本次銷售的GST。請參照以下利潤計劃部分。

    如果您出售的商業房產正被出租,那麼您可以將其視為持續經營的免GST銷售,該"持續經營"是指您正在出租的企業。請參照以下銷售生意部分。

    如果您出租或租用商業房產

    如果您作為出租人出租房產,那麼以下情況您需要繳納租金的GST:

    • 您出租工廠或者店鋪,且;
    • 您已登記(或者需要登記)GST。

    如果您作為承租人租用商業房產,那麼以下情況下您可以就包含在您所支付的租金中的GST申領GST抵免:

    • 您從他人處租用房產開展生意,且;
    • 您及您的出租人已登記(或者需要登記)GST。

    銷售生意

    持續經營

    出於GST之目的,當您出售生意時,如果您出售了繼續運作業務的所有必需品,並且直到售出那天,您都在開展(或者將要開展)生意,那麼您就是出售"持續經營"。

    一般說來,如果符合以下所有條件,銷售持續經營是免GST的:

    • 該銷售是為獲得付款;
    • 買方登記了(或者需要登記)GST;
    • 買賣雙方已書面同意這種銷售為持續經營;
    • 供應商出售一切對繼續運作業務所需的。

    買賣雙方可以申扣與本次出售及購買房產相關的其他費用的GST,例如:包含在律師費中的GST。

    空置土地

    如果您要購買空置土地而進行轉售或者將該土地用作商業用途,那麼您需要登記GST。

    劃分土地再細分

    如果您有以下行為,那麼您需要登記GST:

    • 購買土地進行細分和轉售;
    • 將土地劃分成小塊--包括您家周圍的土地--並在其上進行建築;
    • 細分土地並將其用作商業用途。

    房地產開發、建築及翻新

    以盈利為目的的翻新

    如果您購買房產是為了進行盈利而翻新和出售,那麼您需要在出售的時候登記GST。然而,對於所購買的物品而翻新,您不能申領任何GST抵免,除非您在購買這些物品時就已經登記。

    建造新的住宅房產

    如果您建造新的住宅房產是為了出售,那麼:

    • 您可以為建造以及所有與該房產銷售相關的購買申領GST抵免(遵從GST抵免標準條例);
    • 您必須為出售該房產支付GST。

    如果適用於GST,那麼您通常要繳納的GST是銷售價格的1/11。您也可以運用利潤計劃計算出您應繳納的GST。

    利潤計劃

    通常情況下,您出售房產所要繳納的GST數額是銷售價格的1/11。利潤計劃是計算銷售價格中您所要承擔的GST數額的另一種計算方式。

    利潤計劃通常是銷售額與以下之一的差額:

    • 您為該房產支付的金額;
    • 合理的房產估價。

    您能否使用邊際收益方案取決於您如何及何時購買房產,以及您銷售該房產所適用的GST情況。

    Attention

    欲知更多資訊,請登錄www.ato.gov.au/otherlanguages 查看利潤計劃情況說明書。

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    非居民房產業主

    如果您是一名已登記(或者需要登記)GST的非居民房產業主:

    • 您在澳洲租賃或出售的所有商業房產或者商業住宅房產通常均需納稅;
    • 您在澳洲出售的所有新住宅房產通常均需納稅。

    如果您已登記GST並且您擁有商業房產,那麼您可以為與您出租或租用房產有關購買的申領GST抵免。

    更多資訊

    欲知更多資訊,請:

    • 登陸我們的網站
    • 參考以下資訊手冊(英文版),這些可從我們網站上獲取:
      • 《GST 與房產》【GST and property (NAT 72957)】
      • 《小生意的GST》【GST for small business (NAT 3014)】
    • 參考以下資訊手冊和說明書,從我們網站上可以獲取多達13種語言版本:
      • 消費稅簡介《消費稅(GST)簡介》【An Introduction to Goods and Services Tax (GST) (NAT 74240)】
      • 《消費稅(GST)及利潤計劃》【Goods and Services Tax (GST) and the margin scheme (NAT 15145)】
    • 致電:
      • ATO 企業稅務熱線13 28 66,星期一至星期五,早上8時至下午6時(東部標準時間)(EST)
      • 如果您英語說得不好,而您想要諮詢稅務人員,您可以致電口筆譯服務處(TIS) 13 14 50。
    • 到訪我們的諮詢服務站;
    • 諮詢您的註冊稅務代理。

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    此出版物是現行於2012年6月的。

      Last modified: 30 Nov 2012QC 26738